BẤT ĐỘNG SẢN - Lĩnh Vực Kiếm Lời Tốt Nhất

Bạn luôn có thể kiếm lời nếu biết cách mua rẻ bán đắt
Một mảnh đất lúc nào cũng có giá. Gỗ, sơn tường, dây điện... những thứ tạo nên ngôi nhà lúc nào cũng có giá trị của chúng. Điểm mấu chốt là tìm hoặc tạo ra giá trị cho bất động sản. Bất kể là thị trường biến động ra sao, lên hay xuống, bạn luôn có thể kiếm lời nếu biết cách mua rẻ bán đắt.
Bất động sản là sản phẩm tiên quyết bởi vì chúng rất thực tế. Mua, bán bất động sản là những kỹ năng tất cả mọi người nên học. Tại sao? Bởi nhiều khả năng bạn sẽ phải mua, bán từ 3 đến 10 ngôi nhà trong suốt cuộc đời bạn.
Nếu bạn đầu tư khôn ngoan, bạn có thể kiếm được lợi nhuận đủ mua một ngôi nhà trong mơ trong vòng 10 năm. Bằng cách nào? Bằng cách mua rẻ bán đắt trong vòng ít nhất ba năm 1 lần.
Giả sử bạn mua ngôi nhà kế tiếp ít hơn so với giá thị trường 20% và giữ nó vừa đủ để nó tăng giá trị lên 10% trong vòng ba năm. Sau đó, trước khi bán, bạn tân trang lại nó để người mua sẵn sàng trả hơn 10% so với giá thị trường. Sau đây là một tính toán nhỏ để bạn hiểu bạn có thể kiếm được bao nhiêu nếu chúng ta đang nói tới căn nhà trị giá 250.000 đô:
Giá trị:250.000 đô
Mua vào (ít hơn 20% so với giá thị trường):200.000 đô
Giữ ba năm đến khi giá trị tăng 10%:275.000 đô
Tân trang và bán với giá cao hơn 10%:300.000 đô
Bạn mua vào giá 200.000 đô. Bán ra 300.000 đô. Kiếm được 100.000 đô. Ba lần như vậy trong vòng 10 năm và bạn sẽ có đủ tiền mua một căn nhà khác. Có thể không phải là ngôi nhà trong mơ, nhưng cũng giống như mơ khi bạn không phải trả góp hàng tháng mà vẫn có một ngôi nhà.
Nếu bạn muốn một ngôi nhà giá trị gấp đôi, hãy mua hai ngôi nhà giá rẻ trong vòng 1 năm. Nếu bạn mua, giữ và tân trang 10 ngôi nhà trong vòng 10 năm, bạn có thể để ra được một ngôi nhà trị giá cả triệu đô... Hãy tưởng tượng xem, bạn chỉ cách cái đích đấy 10 lần mua bán nhà thôi.
Kiến thức và kỹ năng mua bán bất động sản là cần thiết trong trường hợp này. Ai cũng nên học, nếu như bạn muốn “nâng cấp” mái che đầu của mình.
Xung quanh bạn đầy những giao dịch bất động sản. Có thể bạn “tóm hụt” hàng triệu đô lợi nhuận “ảo” từ những công việc bạn không muốn làm. Nhưng lợi nhuận từ mua bán bất động sản là thực tế và nó có thể vượt xa cả năm đi làm của bạn.
Vậy tại sao phải làm việc cho người khác trong khi bạn có thể kiếm tiền nhờ bất động sản.
Bất động sản là cách kiếm tiền an toàn nhất
Lần cuối mà chúng ta bắt gặp sự tịch biên tài sản số lượng lớn là những năm cuối thập niên 1980. Đó là thời điểm khủng hoảng vay nợ và tiết kiệm. Bạn có nhớ thời kỳ đó không?
Các ngân hàng tham lam cho những công ty vay hàng tỷ đô. Những công ty này sau đó cho xây dựng hàng loạt các công sở, các khu chung cư và nhà riêng cho dân trong khi cung vượt quá xa cầu. Các công ty sau đó không trả được nợ và bị chính phủ tịch biên tài sản, chính phủ Mỹ sau đó trở thành chủ sở hữu của khối tài sản bất động sản lên đến hàng tỷ đô.
Họ thành lập nên tập đoàn niềm tin quyết đoán và bán rẻ lại hết đống tài sản đó. Những người mua đã kiếm được hàng tỷ đô lợi nhuận.
Điều tương tự đã xảy ra trong vòng năm năm đầu thiên niên kỷ mới. Lãi suất giảm mạnh trong khi nhu cầu tăng cao đối với bất động sản. Giá nhà tăng gấp đôi trong vòng năm năm. Ai cũng nghĩ giá nhà sẽ không giảm. Nhưng rồi cái bong bóng vỡ tan. Giá bắt đầu giảm. Quả lắc đã nghiêng về một bên quá xa.
Nhưng rồi giá sẽ ổn định lại. Cung sẽ được hấp thụ dần dần. Có lẽ sẽ mất thêm năm năm nữa. Giá sẽ lại bắt đầu tăng dần lên. Giống như nó vẫn vậy cả trăm năm qua. Bất động sản rồi sẽ trở lại là cách kiếm tiền an toàn nhất, nhanh nhất, dễ nhất cho một người bình thường muốn làm ăn.
Lý do tại sao lại như vậy? Có những sự thật hiển nhiên mà không phải ai cũng lưu tâm. Mời các bạn theo dõi phần hai để tìm hiểu kỹ hơn về vấn đề này.
Nếu như 1.000 người thi chạy ma-ra-tông “tiền”, chắc chắn có nhiều triệu phú bất động sản về đích hơn tất cả những người trong lĩnh vực khác cộng lại.

Con đường đi của mỗi người một khác. Hãy đi theo tiếng gọi của trái tim bạn. Tuy nhiên, đường đi an toàn nhất cho thương trường nhiều rủi ro là chọn những lĩnh vực an toàn nhất. Bất động sản là một trong những cách nhanh và an toàn nhất để kiếm tiền hoặc tài sản. Không có gì có thể “cướp” được nó.
Nếu như 1000 người thi chạy ma-ra-tông “tiền”, chắc chắn có nhiều triệu phú bất động sản về đích hơn tất cả những người trong lĩnh vực khác cộng lại. Bất động sản sẽ thắng. Chắc chắn thế.
Lý do tại sao chúng tôi lại tự tin tuyên bố như vậy, là do chúng tôi biết những sự thật hiển nhiên (nó không chỉ đúng với nước Mỹ mà còn là sự thật đúng với nhiều nước trên thế giới):
1. Lạm phát sẽ không bao giờ biến mất.
Cách tốt nhất để bảo vệ đồng tiền khỏi mất giá là đầu tư vào những tài sản “cứng”. Và bất động sản là một trong những thứ “cứng” nhất. Nó sẽ tiếp tục tăng giá trị đơn giản bởi tiền đầu tư sẽ tăng tỉ lệ thuận với lạm phát.
2. Bạn không cần giá trị bất động sản tăng cao mới có thể kiếm được tiền ngay lập tức.
Bạn chỉ cần tìm mua được bất động sản rẻ hơn giá thị trường. Và sau đó bán lại cho một người khác (tất nhiên cũng rẻ hơn giá thị trường). Vậy là kiếm được lợi nhuận rồi. Luôn luôn. Đó cũng là những gì các doanh nhân làm, họ tìm ra giá trị rồi sau đó bán lại cho người khác để kiếm lợi nhuận.
Sau đây là một câu chuyện nói lên sự nhanh nhạy của các doanh nhân trong việc tìm các giá trị mà người khác không bao giờ nghĩ đến. Có một sinh viên đến dự một buổi hội thảo về bất động sản, tại San Francisco. Giá nhà đất luôn cao ở Vịnh Arena.
Cậu ấy đã cố gắng tìm các vụ giao dịch giá rẻ và gặp nhất nhiều đối thủ cạnh tranh đến mức khiến cậu ấy nản chí. Nhưng chàng sinh viên lại nghĩ ra một ý tưởng tuyệt vời. Cậu ấy đã tìm giá bất động sản tại Reno, Nevada - vài giờ đi xe từ khu trung tâm. Và giá nhà đất ở đó rẻ hơn rất nhiều. Cậu chàng tìm một căn hộ tám phòng với giá 219.000 đô. Và đã ép giá xuống còn 200.000 đô la. Và khi căn hộ đã chính thức sang tên chủ... trên danh nghĩa, anh chàng liên đăng tin quảng cáo trên các báo ở San Francisco với giá 215.000 đô.
Với cái giá rẻ hơn mặt bằng chung tại vịnh Arena, điện thoại của cậu không ngừng rung lên vì mọi người liên tiếp hỏi mua. Sau đúng 50 cuộc gọi, cậu ta cắt tin quảng cáo, nói với những người quan tâm căn hộ này thật ra nằm ở ngoại ô. Một người mua đã ghé thăm và trả cậu ta mức giá 215.000 đô.
Và đây mới là điều thú vị. Cậu sinh viên đó còn chưa nhìn thấy căn hộ đó. Anh ấy tìm thấy nó qua mạng và chỉ đưa ra mức giá định mua. Cậu ta chưa bao giờ thực sự “sở hữu” căn hộ đó. Chỉ là được chấp nhận mức giá đưa ra. Và sau đó thì sang tên hợp đồng cho người khác, lấy 15.000 đô chênh lệch.
Tất cả mọi thứ diễn ra trong vòng hai tuần, từ khi bắt đầu đến khi thương vụ hoàn tất.
Chênh lệch giá ở khắp mọi nơi. Nhưng cũng cần ít nhất 90 ngày lùng sục để phát hiện ra. Chỉ cần bạn mua được một hoặc hai giao dịch bất động sản giá rẻ mỗi năm, trong vòng 10 năm tới là bạn... “ăn đủ” rồi.
Hãy ra ngoài kia và tự kiếm/tạo ra lợi ích, viết nên những câu chuyện thành công của riêng bạn.
Theo “Kiếm tiền siêu tốc”

5 quy tắc kinh doanh bất động sản thành công
1. Thị trường
Hãy đảm bảo bạn đang kinh doanh ở đúng thị trường phù hợp, nghĩa là đúng thành phố, đúng thị trường hay cảnh quan ở thành phố đó. Đừng cố mở một khách sạn ở giữa nơi đồng không mông quạnh, chẳng có một bóng người hay phương tiện giao thông gì. Đừng cố mở một nhà hàng ở nơi mà dân cư có nguồn thu nhập thấp kém. Đừng mở một spa cao cấp ở gần một khu nhà máy sản xuất công nghiệp với phần đông dân cư là những người công nhân tài chính hạn hẹp, hay đừng cố bán những hòn tuyết ở vùng Alaska tuyết phủ quanh năm. Hãy chắc chắn những suy nghĩ của bạn phù hợp với thị trường, với những phân tích nhân khẩu học, sức cạnh tranh và phải nhạy bén với nhu cầu của thị trường. Phải phù hợp hóa sản phẩm với thị trường. Điều này nghe có vẻ quá rõ ràng nhưng bạn sẽ không thể tin là có vô vàn doanh nghiệp quên mất quy tắc đơn giản này đâu.
2. Vị trí
Ngay khi xác định được một thị trường có những khả năng phù hợp với chiến lược của bạn, hãy cố gắng tìm một vị trí tốt nhất có thể trong thị trường đó. Và hãy trả bằng bất cứ giá nào (tất nhiên vẫn phải có lý trí) để có thể có được phần bất động sản tốt nhất cho việc kinh doanh của bạn. Một trong những lỗi lớn nhất mà các doanh nghiệp thường gặp là trả giá thấp cho một bất động sản, cho rằng một ví trí thứ hai cũng là quá đẹp đối với việc kinh doanh của họ rồi. Đó là một sai lầm lớn. Quyết định đó dường như sẽ dẫn đến thất bại cho việc kinh doanh, hãy ít nhất, khiến cho việc kinh doanh bị thất bát. Hãy trả giá đến cùng. Chọn địa điểm tốt nhất. Bất động sản có nghĩa là vị trí, vị trí và vị trí. Nó sẽ đem lại thành quả xứng đáng về lâu, về dài, còn nếu bạn không mua phần bất động sản tốt nhất cho việc kinh doanh của bạn, bạn sẽ phải trả giá. Đừng tiếc rẻ. Hãy mua và chấp nhận.
3. Thiết bị
Xây dựng hay mua sắm thiết bị sẽ giúp cho hoạt động kinh doanh thêm sôi động. Các tòa nhà được xây dựng để phục vụ cho mục đích kinh doanh, chứ không phải ngược lại. Tòa nhà đó cần phải giúp cho việc kinh doanh thêm hiệu quả, tăng hiệu suất. Nếu cần phải đẹp, hãy làm cho nó đẹp. Hãy thiết kế tòa nhà sao cho có thể phục vụ tối đa mục đích kinh doanh của bạn hoặc để làm hài lòng sự mong đợi, yêu cầu của khách hàng. Nếu trang thiết bị không được đầu tư hết mức, việc kinh doanh sẽ không thể phát huy hết tiềm năng và nó sẽ là tảng đá chặn đường thành công lớn nhất bạn của bạn.
4. Sản phẩm
Hãy xác định loại hình kinh doanh phù hợp ngay từ đầu, cho dù nó là hàng bán lẻ, là món ăn trong một nhà hàng, là dịch vụ hay một giấc ngủ ngon trong khách sạn. Phải biết khách hàng muốn gì, xác định sản phẩm của bạn là gì và hã cam kết cung cấp sản phẩm tốt nhất thị trường, hãy làm hài lòng quý khách hàng mọi nơi. Đó sẽ là một dịch vụ, một sản phẩm cụ thể để đem bán, hay là một dạng hỗn hợp? Hãy hiểu biết về khách hàng của bạn và biết họ muốn sản phẩm gì. Giới thiệu sản phẩm theo cách khách hàng ưu thích nhưng cũng phải biết lựa chọn đúng sản phẩm nữa.
5. Quản lý
Ngay khi 4 điều trên đã được thực hiện thì công việc dù ít hay nhiều, cũng đã đi vào ổn định, chỉ còn lại một khâu cuối cùng, đó là quản lý. Nếu không quản lý giỏi thì trong bất kì thời điểm nào, nỗ lực và thời gian cũng sẽ bị lãng phí. Quản lý có thể bao gồm mọi thứ, từ khâu khách hàng đến quảng cáo, tạo các khoản thu, quản lý chi tiêu, tài chính và kế toán. Đây là nghệ thuật đích thực của một hoạt động kinh doanh lâu dài và cần phải được lên kế hoạch chi tiết, phải được kiểm tra hàng ngày, đều đặn, thường xuyên. Cần phải liên tục nâng cao khâu quản lý để đảm bảo sự tồn tại của một doanh nghiệp. “Năng nhặt” sẽ “chặt bị”
Thị trường bất động sản luôn là thị trường tiềm năng, mang lại nguồn thu nhập lớn cho những doanh nhân, đặc biệt là lúc này, khi bất động sản đang dần “thức tỉnh”, dự báo sẽ “bùng phát”. Vậy làm thế nào để kinh doanh bất động sản thành công? 5 quy tắc kinh doanh dưới đây sẽ góp phần giúp bạn vững tin hơn để thành công trong thế giới buôn bán bất động sản đầy khó khăn.

Những lời khuyên đầu tư bất động sản khôn ngoan nhất

Từ hai bàn tay trắng, Donald Trump đã trở thành tỷ phú hàng đầu thế giới với những phi vụ làm ăn không tưởng trong lĩnh vực bất động sản. Và điều làm nên thành công của ông chính là “khả năng thu thập những thông tin tốt nhất từ những người thông minh nhất”.
Trong cuốn sách “100 lời khuyên đầu tư bất động sản khôn ngoan nhất”, Donald Trump đã tập hợp lại những lời khuyên từ các chuyên gia đầu tư bất động sản hàng đầu thế giới. Những lời khuyên khôn ngoan này sẽ giúp bạn lập kế hoạch để chính mình thành công trong lĩnh vực bất động sản:
1. Mua và giữ lại
Điều này hoàn toàn trái ngược với những gì chúng ta được thấy trong một vài thị trường. Những kẻ đầu cơ xem xét thị trường và mua các loại hàng hóa với mục đích tung ra bán đúng thời điểm để thu một món lợi khổng lồ. Đôi khi, vài kẻ kinh doanh bất động sản vẫn làm như vậy nhưng nó khá mạo hiểm, vì trong kinh doanh bất động sản, bạn không thể trở nên giàu có chỉ sau một đêm. Bằng cách mua, giữ lại và chờ thời cơ để bán, bạn sẽ thu được nhuận lớn hơn về lâu, về dài.
Trong kinh doanh bất động sản, hãy nhớ rằng nhiệt huyết nhưng đừng quá bốc đồng. Khi nhiệt tình hơn mức cần thiết, chúng ta hay quên hỏi một vài vấn đề quan trọng. Đôi khi sự thận trọng bị những cảm xúc bột phá lấn át khiến cho một vài thứ trở nên quan trọng quá mức. Trong kinh doanh bất động sản, dù bạn đang mua ngôi nhà đầu tiên hay ngôi nhà thứ một trăm, thì sự nhiệt tình và sốt sắng với vụ làm ăn sẽ không mang lại lợi ích cho bạn. Nếu bạn nhiệt tình thái quá, bạn sẽ không thấy hết được các mặt thuận lợi và bất lợi của ngôi nhà đó.
2. Lưu ý tới chi tiết
Phần lớn những người tham gia vào thị trường bất động sản thường bỏ qua những lời khuyên căn bản nhất. Những khách hàng để ý cẩn thận tới từng chi tiết thường đưa ra quyết định đúng đắn hơn và thường có được các dự án lớn hơn. Bạn có thể kiếm được nhiều tiền hơn mức bạn cần nhưng đừng bao giờ ngừng học hỏi. Dưới đây là 3 cách giúp bạn luôn chắc chắn rằng mình đang để ý tới những chi tiết đúng:
- Chúng ta bán và cho thuê các loại bất động sản với con người, chứ không phải với các con số. Vì vậy, bạn càng hiểu về họ - những người tạo nên thị trường của bạn - bao nhiêu, bạn càng thành công bấy nhiêu trong việc đáp ứng những mong muốn, nhu cầu của họ.
- Trong kinh doanh bất động sản, chúng ta thường thấy những người kinh doanh không chuyên thất bại vì họ không hiểu được những điểm tinh vi của thị trường; trái lại các chuyên gia thất bại vì họ bỏ qua những chi tiết quá rõ ràng.
- Các dự án bất động sản thành công nhất là kết quả có được khi những nhà phát triển lưu tâm đến hàng trăm chi tiết nhỏ mà các đối thủ cạnh tranh của họ bỏ qua, hơn nữa còn đánh giá rất cao các chi tiết đó.
3. Luôn luôn thương lượng
Hãy luôn luôn thương lượng và cân nhắc thận trọng giữa những cơ hội lựa chọn. Khi có nhiều chủ nhà cùng cạnh tranh để cho bạn thuê nhà, bạn có thể dễ dàng nâng cao lợi nhuận kinh tế của vụ giao dịch.
Người bán (chủ nhà) nói chung và đại lý của họ nói riêng đều cùng một thị trường cạnh tranh. Họ không thích để vuột mất khách hàng vào tay đối thủ hay bỏ trống ngôi nhà của mình. Họ cũng không bỏ lỡ vụ giao dịch. Bạn càng khiến các chủ nhà cạnh tranh với nhau nhiều, họ càng muốn giành chiến thắng và đó là lúc bạn và khách hàng của mình đạt được kết quả mỹ mãn nhất.
Có rất nhiều hệ quả của lời khuyên này. Những người thuê nhà thường tự giới hạn sự lựa chọn của mình. Điều này là không nên. Hãy tìm thêm cơ hội cho mình.
4. Hãy tin tưởng vào thị trường
Cùng với thời gian, bất động sản sẽ trở thành một trong những ngành có ảnh hưởng lớn nhất, nếu không thì bất động sản cũng là một trong những động lực thúc đẩy xã hội phát triển và đảm bảo cho sự bền bững về lâu dài. Bất chấp các quy luật, mặc xã hội xoay vần, theo thời gian, giá trị của ngành bất động sản ngày càng tăng lên, đồng thời bản kê khai thu nhập của những người trong ngành này cũng cao không kém.
Là một nhà đầu tư, bạn phải biết mình là ai. Bạn phải biết được tại sao bạn lại đầu tư vào ngôi nhà hay mảnh đất đó; vào những thời điểm khác nhau của mỗi vụ đầu tư, mục tiêu của bạn là gì; và thậm chí trước khi ngỏ ý đầu tư, mục tiêu của bạn là gì, tính toán chiến lược rút lui trong trường hợp không muốn tiếp tục vụ đầu tư đó.
Và hãy nhớ, bạn thực sự thu được lợi nhuận khi bất động sản được mua, chứ không phải là khi bất động sản được bán. Bạn cần phải xây dựng những chiến lược riêng biệt nhằm làm tăng giá trị của mỗi ngôi nhà hay mảnh đất. Bởi khi chúng xuất hiện với dáng điệu thu hút nhất, có nhiều đổi mới và cải cách nhất, giá trị của chúng sẽ tăng lên rất nhiều. Hãy lên kế hoạch “đánh bóng” ngôi nhà hay mảnh đất một cách thật hệ thống, giống như danh sách những thứ cần kiểm tra trước khi bay, nó rất quan trọng và giúp chúng ta may mắn hơn.
Những lời khuyên bạc tỷ trong đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản là lĩnh vực đem lại lợi nhuận khổng lồ song cũng khiến không ít người phải lao đao, thậm chí trắng tay. Nếu muốn dấn thân vào thị trường đầy khắc nghiệt này, hãy nắm rõ 7 nguyên tắc quan trọng dưới đây.
1. Đừng ngại đầu tư thời gian
Kinh doanh bất động sản rất mất thời gian. Nhưng càng mất nhiều thời gian, bạn càng có cơ hội kiếm được nhiều tiền.
Nếu bạn luôn xem trọng việc tiết kiệm thời gian thì hoặc là bạn không phù hợp với việc kinh doanh bất động sản, hoặc bạn phải thay đổi cách tư duy của mình. Để thành công trong lĩnh vực này, đừng bao giờ nghĩ rằng thời gian mà bạn bỏ ra để làm việc là lãng phí. Bạn càng gặp nhiều người, càng gọi điện nhiều và tới nhiều nhà, bạn càng kiếm được nhiều tiền.
2. Mua cái tốt nhất
Hãy mua cái tốt nhất. Những gì tốt nhất sẽ luôn giữ được giá trị của nó và sinh lợi nhanh hơn so với những thứ bình thường. Ngày hôm nay, những thứ tốt nhất luôn luôn đắt đỏ nhưng tới ngày mai nó sẽ có giá trị cao hơn nhiều.
3. Lắng nghe nhu cầu của khách hàng
Bạn cần phải biết được: nhu cầu và lối sống của khách hàng, những người hàng xóm của khách hàng, tình hình điều kiện thị trường hiện tại.
Bạn phải chuẩn bị thật kỹ, nghiêm túc và có phương pháp cho từng cuộc hẹn. Nếu bạn có hẹn với một khách hàng vào sáng thứ 3 tới và đó là một người sành bếp núc, bạn phải biết ngôi nhà hiện có nào của mình phù hợp với những nhu cầu của vị khách hàng này. Hãy sắp xếp công việc và nghiên cứu cẩn thận. Đừng cố giới thiệu cho khách hàng những căn nhà có phòng bếp xấu xí và thiếu tiện nghi, dù căn nhà có lộng lẫy đến thế nào đi chăng nữa.
Nếu khách hàng là một cặp vợ chồng đã có tuổi đang muốn thu hẹp chỗ ở, hãy lắng nghe khi họ nói về lối sống và những sở thích của họ. Ngôi nhà bạn định giới thiệu có vườn không? Gần đó có nhà hát không? Ngôi nhà đó có đủ rộng để đón con cháu họ mỗi khi chúng về thăm không?
4. Hãy nhằm vào các khu vực phát triển và cố gắng đừng bán những gì mình đang có
Hãy nhằm vào các khu vực lân cận thành phố đang có xu hướng phát triển. Sau đó, hãy mua đất tại các trục đường giao thông chính. Đó là nơi giá đất được tính theo diện tích thực chứ không phải diện tích mặt tiền của nó.
Cố gắng không bán những bất động sản bạn đang sở hữu trừ khi diện tích của nó quá bé và bạn không thể quản lý nó một cách hiệu quả. Mua bất động sản là một ý tưởng tuyệt vời. Giúp người khác bán bất động sản cũng là một ý tưởng tuyệt vời chẳng kém. Bạn có thể thực hiện kết hợp hai ý tưởng nói trên bằng cách bán lại các hợp đồng trước khi chốt nó hoặc sở hữu một công ty môi giới bất động sản.
5. Tập trung vào khu vực kinh doanh và tiến hành kinh doanh
Bất cứ ai đã từng có những hoạt động liên quan đến kinh doanh bất động sản đều hiểu rằng vị trí của ngôi nhà hay mảnh đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng, đặc biệt là trong kinh doanh khách sạn. Khi nguồn cung của những ngôi nhà chỉ có hạn, chúng ta sẽ kinh doanh rất tốt.
Donald Trump cũng đã tiến hành kinh doanh dựa theo đặc điểm đáng lưu ý này. Với chuyên môn và danh tiếng của mình, ông có thể phát triển kinh doanh ở bất kỳ đâu trên thế giới. Tuy nhiên, ông đã tập trung kinh doanh tại nước Mỹ, cụ thể hơn là ở thành phố New York và đặc biệt là khu vực New York Midtown. Ông đã tham gia vào những vụ kinh doanh bất động sản lớn nhất tại đây như: Khách sạn Plaza, Tòa nhà General Motors, các văn phòng tại Đại lộ 5 và các tài sản khác xung quanh Công viên Trung tâm. Thành công của Trump là do tập trung kinh doanh ở những nơi có vị trí quan trọng, trung tâm.
6. Giữ gìn danh tiếng. kiên nhẫn, chăm chỉ, dựa vào người dân địa phương
David Brause - Chủ tịch Tập đoàn Bất động sản Brause (Brause Realty, Inc) đã chia sẻ những nguyên tắc trong đầu tư, kinh doanh bất động sản:
- Tài sản lớn nhất của các công ty hay cá nhân trong lĩnh vực kinh doanh này chính là danh tiếng. Danh tiếng là chìa khóa thành công. Không còn gì tồi tệ hơn là tự bôi nhọ tên tuổi của mình.
- Bạn phải kiên trì. Trong một vụ làm ăn, bạn rất dễ đưa ra những quyết định nóng vội vì bạn muốn hoàn thành nó một cách nhanh gọn. Hãy dành nhiều thời gian cho những quyết định lớn, quan trọng. Một cái “hít sâu” trước khi quyết định mua hoặc bán một tài sản sẽ tạo nên sự khác biệt.
- Không gì có thể thay thế được làm việc chăm chỉ. Không gì bằng việc bạn tự nắm rõ tất cả các sự kiện có liên quan đến tài sản mà mình định mua hoặc bán, kể cả các hợp đồng sửa chữa nhà.
- Khi bạn không kinh doanh ở địa phương của mình, điều quan trọng là bạn phải thuê được những người dân bản xứ làm luật sư, kỹ sư, nhân viên môi giới… cho mình. Một điều hiển nhiên là: trong kinh doanh bất động sản, địa điểm là yếu tố quyết định. Do vậy có thể nói rằng đây là hoạt động kinh doanh có tính địa phương.
7. Làm tăng giá trị bất động sản của bạn
Rõ ràng là tuổi đời của bạn càng cao, bạn càng có nhiều kinh nghiệm. Bạn hãy nhớ những nguyên tắc dưới đây:
- Giữ lấy tài sản của mình. Giữ, giữ và giữ - đừng bán nếu bạn chưa cần món tiền lớn
- Tái đầu tư và nâng cấp đầu tư. Luôn nâng cấp bản kiểm kê tài sản của mình bằng cách mua những cái tốt hơn, sau khi bạn đã bán một tài sản nào đó. Đồng thời, hãy sử dụng thu nhập của mình để tái đầu tư.
- Kinh doanh đúng đắn. Khi muốn bán được giá cao nhất trên từng m2, chúng ta cần nhận ra rằng: tạo dựng thương hiệu là cách nhanh nhất giúp mang lại sự tín nhiệm và giá trị cho một dự án. Khách hàng cũng sẽ trả giá cao hơn cho những mặt hàng có nhiều giá trị hơn. Khi bán một ngôi nhà, hãy để nó ở trong tình trạng hoàn hảo nhất, sao cho khách hàng cảm thấy mình chẳng phải tu sửa gì nhiều sau khi chốt hợp đồng.
Trích “100 lời khuyên đầu tư bất động sản khôn ngoan nhất”

Những sai lầm căn bản của nhà đầu tư bất động sản
Những sai lầm do tâm lý vội vàng, thiếu hiểu biết đầy đủ và không cân đối được khả năng tài chính với rủi ro thị trường của những nhà đầu tư bất động sản (BĐS) không phải ai cũng biết.
Có dấu hiệu bình phục nhẹ từ vài tháng nay, địa ốc dần đón nhận sự quan tâm trở lại của dân kinh doanh BĐS. Dân đầu cơ "có sạn" trong đầu, hay những người mới chân ướt chân ráo vào thị trường địa ốc, đều chung mục đích kiếm lợi nhuận từ BĐS. Tuy nhiên, họ thường mắc phải những sai lầm căn bản nhất.
1. Thiếu kiến thức
Thứ nhất,chi phí nhiều tiền để mua sách vở, băng đĩa và tham dự nhiều khoá học về BĐS, nhưng "xếp" những kiến thức đó vào tủ, quên bẵng như chưa từng được học và không bao giờ đọc. Đây là những kiến thức "chết", không được vận dụng một cách linh hoạt và thông minh vào thương trường. Đến khi thua lỗ, mất khả năng tài chính, nhà đầu tư mới "giật mình tỉnh giấc" thì đã muộn.
Thứ hai,quên mất việc học các kiến thức căn bản về đầu tư BĐS. Những nhà đầu tư nhỏ lẻ, mới tham gia thị trường chưa lâu, đều nhận định BĐS là kênh tích luỹ tiền tốt và quyết định dốc hầu bao chóng vánh trước "hiệu ứng đám đông". Tuy nhiên, thiếu kiến thức cơ bản về thị trường, các loại phân khúc sản phẩm, pháp luật xây dựng và BĐS… khiến cho người đầu tư giống như "đẽo cày giữa đường", và thua lỗ, phá sản là điều được dự đoán trước.
Thứ ba,mâu thuẫn tâm lý. Muốn đầu tư kiếm lợi nhanh, an toàn, nhưng nhiều nhà đầu tư (có nguồn tài chính không vững và bị lệ thuộc) bị đè nặng bởi nỗi lo sợ "tiền mất tật mang", bởi vì thiếu kiến thức, nhận biết đầy đủ về thị trường địa ốc. Không hiểu biết, nhà đầu tư trong bất cứ ngành nào cũng sẽ mất tự tin (ngay cả khi họ có lực tài chính ổn định) để đưa ra quyết định. Thị trường đã chứng minh, chỉ cần chậm 1 ngày, thậm chí 1 giờ, giá căn hộ chung cư Đại Thanh, VP5 Linh Đàm đã "nhảy múa" ngoài dự tính của nhiều nhà đầu tư thiếu quyết đoán. Đây chính là chi phí cơ hội trong kinh doanh BĐS.
Thứ tư,thiếu nguồn cung, nguồn cầu BĐS cần thiết. Luôn mở rộng các nguồn cung, nguồn cầu để gia tăng cơ hội thành công cho mình. Hiện thị trường rất đa dạng về yêu cầu lẫn nguồn cung. Nhà đầu tư nào nắm giữ được nhiều nguồn hàng tốt, thích hợp với nhu cầu phổ biến trên thị trường, sẽ giành tỷ lệ thành công cao.
Thứ năm,mất tự chủ và tự "ru ngủ". Đó là trường hợp nhà đầu tư không dự tính được tỷ lệ tài chính sẽ phân bổ cho kế hoạch của mình, cũng như phân đoạn thời gian tương ứng để dự trù rủi ro. Ngoài ra, niềm hy vọng mang tính chủ quan về những thương vụ "từ trên trời rơi xuống", thay vì tự mình tìm kiếm cơ hội, tìm kiếm đối tác và "săn" khách hàng để tự quyết định thành bại.
2. Yếu tố tâm lý
Thứ sáu,suy nghĩ trầm trọng hoá vấn đề. Hầu hết, những người không am hiểu về thị trường BĐS đều nhận định việc đầu tư địa ốc là "trò chơi" may rủi, phức tạp, chứa đựng nhiều "cạm bẫy". Thậm chí, đầu tư BĐS chỉ dành cho dân đại gia lắm tiền nhiều của. Thực tế lại cho thấy, BĐS là mảnh đất hoàn toàn màu mỡ cho bất cứ ai, nếu đủ hiểu biết và khôn ngoan trong việc ra quyết định rót tiền.
Thứ bảy,rất nhiều nhà đầu tư chỉ chăm chăm vào những BĐS mà mình đang có. Mừng rỡ trước khoản giá trị sinh lời (tham chiếu qua biến động thị trường) mà BĐS đó mang lại, nhà đầu tư sẽ trả giá khi quên mất sự cạnh tranh từ các sản phẩm cùng loại khác. Tới khi cần tiền quay vòng, nhà đầu tư bán BĐS đó và nhận ra rằng nó đã mất giá ngoài sức tưởng tượng. Vì vậy, chia nhỏ các phần đầu tư dành cho một vài phân khúc sẽ giúp giảm tải rủi ro khi nhà đầu tư trong trường hợp thị trường "nóng lạnh" bất thường.
Thứ tám,kế hoạch tài chính sai lầm. Trước khi quyết định giao dịch một BĐS, nhà đầu tư hay quên phân tích chi tiết mục đích, khả năng chịu đựng và biến thiên của thị trường. Kỳ vọng của nhà đầu tư luôn là thu lợi nhanh, trong thời gian ngắn nhất. Nhưng sẽ có những sản phẩm không mang lại lợi ích ngay trong ngắn hạn, nhưng rủi ro thấp, trong khi có sản phẩm thu lợi nhanh, nhưng rủi ro cao. Cân nhắc được điều này, nhà đầu tư thường phải trả giá khá đắt trước khi đủ thông minh, tỉnh táo.
Bên cạnh đó, quan điểm sẽ giàu có nhanh bằng cách sử dụng tiền ngân hàng, tiền vay đầu tư là điều không tưởng. Phụ thuộc nguồn tài chính sẽ khiến nhà đầu tư "đứng đường" trong trường hợp chủ đầu tư không bán được hàng, buộc phải giảm giá, thậm chí không thể thi công dự án theo tiến độ. Dự án chưa thành hình đã "đắp chiếu", là nguyên nhân gây "chết lâm sàng" cho hàng trăm, hàng nghìn nhà đầu tư chỉ "tay không bắt giặc".
Thứ chín,không xác định được cầu "nét" và cung "nét". Cố theo đuổi để mua một BĐS mà người bán lại không tỏ ra mặn mà giao dịch, hoặc BĐS chưa hình thành trên thực tế (dự án chưa hoàn công, bàn giao, thậm chí chưa xây móng) sẽ khiến nhà đầu tư mệt mỏi, tốn thời gian, công sức lẫn tiền bạc mà kết quả chỉ là 50/50. Cuối cùng, đầu tư mà không biết có lối ra hay không. Đây là sai lầm nghiêm trọng nhất của nhà đầu tư. Nhiều người đã quyết định chi một số tiền lớn để đầu tư mà chẳng quan tâm BĐS này sẽ được thị trường đón nhận ra sao, đối tượng nào sẽ tìm tới sản phẩm của mình, trong khi những điều kiện về pháp lý, tiến độ vẫn chưa rõ ràng (như chung cư mini, sản phẩm BĐS cao cấp, những dự án mới chỉ dừng ở việc chấp thuận đầu tư…).
(Theo TCTC)

05 bí quyết kiếm tiền khi đầu tư bất động sản
Chia sẻ của một chuyên gia bất động sản đã đào tạo trên 1200 học viên từ 35 tỉnh thành Việt nam. 80% các nhà đầu tư gặp rủi ro, mất tiền vì không nắm vững được 05 bí quyết này. Đây là phương pháp tư duy khôn ngoan giúp bạn kiếm tiền từ đầu tư bất động sản.
Bí quyết số 1: Chọn BĐS có tính thanh khoản
Đây là sai lầm lớn khiến nhiều người đang chôn tiền của mình tại Sóc Sơn, Mê Linh, Quốc Oai, Thạch Thất, Hòa Bình, Bắc Ninh (quá xa trung tâm)... hay các tài sản chung cư, liền kề góp vốn – đã dừng hoặc chậm thi công, một số phân khúc bất động sản cao cấp…
Dù bạn định đầu tư vào bất động sản ở trung tâm hay ven đô, thổ cư, nhà phố, chung cư, liền kề hay biệt thự thì tiêu chí đầu tiên là tính thanh khoản. Tính thanh khoản được hiểu đơn giản là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt.
Giả sử sau khi bạn mua loại bất động sản đó xong, câu hỏi là: Ngay bây giờ, bạn bán có người mua ngay hay không? Có thể câu trả lời là không. Thậm chí cần tiền, bây giờ bán rẻ hơn 1 chút, có người mua ngay hay không ? Có thể câu trả lời vẫn là: Không có!
Bạn mua vào rất dễ và “thoát hàng” ra rất khó. Đặc biệt nếu bạn định vay tiền của ngân hàng, người quen để đầu tư, có thể rất lâu hoặc không biết đến bao giờ mới rút được tiền ra. Sau đó bạn sẽ cảm thấy sốt ruột vì tài sản không tăng giá, bán không ai mua và hàng tháng vẫn phải chịu lãi vay.
Chỉ đầu tư những tài sản này nếu bạn thực sự rất rảnh rỗi về tiền mặt và có ý tưởng đầu tư dài hạn.
Ví dụ một gợi ý cho bạn:
Bất động sản không quá xa trung tâm (hoặc nơi sầm uất) 3-10km thường có tính thanh khoản tốt. Vậy tại sao là 3-10 km? Lý do là mọi người sẽ chấpnhận di chuyển trong khoảng cách này, mất từ 10-25 phút di chuyển, đó là nhu cầu tiêu dùng thực.
Khi nhắc đến bất động sản, thường có 2 nhu cầu cơ bản là tiêu dùng và đầu tư. Khi thị trường đi xuống, có thể nhu cầu đầu tư biến mất và chỉ còn nhu cầu tiêu dùng. Nếu mua bất động sản không quá xa nơi sầm uất thì dù thị trường đi xuống, vẫn luôn có nhu cầu tiêu dùng và bạn vẫn có thể bán được bất động sản của mình, thoát ra khỏi thị trường.
Nhiều người mất tiền hoặc đọng vốn hàng tỷ đồng là do mua bất động sản ở vị trí quá xa trung tâm, nơi không có nhu cầu tiêu dùng. Một số bất động sản khác thì do giá quá cao, không phù hợp với nhiều người nên khi thị trường đi xuống cũng mất luôn tính thanh khoản.
Vì vậy, câu hỏi đầu tiên trước khi mua vào, đó là: Nếu tôi cần tiền bán ngay thì có ai mua không? hay: Tính thanh khoản của BĐS có cao hay không?
Bí quyết số 2: Kiếm tiền ngay khi mua
Ví dụ : Bất động sản có giá thị trường (giá mặt bằng chung) là 1 tỷ, bạn mua được 800 triệu. Bất động sản có giá thị trường là 5 tỷ, bạn mua được giá 4,2 tỷ. Bất động sản có giá thị trường là 10 tỷ, bạn mua được giá 7 tỷ.
Kiếm tiền khi mua được hiểu là luôn mua thấp hơn giá thị trường. Sai lầm của hầu hết mọi người là thường mua bằng giá thị trường và hy vọng tương lai sẽ lên giá.
Đôi khi sau khi mua xong, có thể thị trường bât động sản đi lên và bạn kiếm thêm được tiền khi bán. Nhưng tư duy đầu tư thông minh là lãi ngay khi mua. Nhờ tư duy này, bạn có thể kiếm tiền cả khi thị trường đi lên và đi xuống. Với thị trường đi xuống, bạn chọn khu vực thanh khoản ,mua rẻ và bán cũng rẻ.
Vậy câu hỏi thứ 2, bạn cần tự hỏi mình: Tôi có đang mua rẻ hơn giá thị trường không? (Hay tôi đang mua bằng giá thị trường và hi vọng?)
Bí quyết số 3: Xét kĩ mối quan hệ giữa Dòng tiền & Lãi vốn
Nếu bạn mua xong bất động sản, xây nhà lên và có người thuê ngay thì nơi đó được gọi là có dòng tiền. Nếu bất động sản bạn gần trường học, khu công nghiệp, bệnh viện... bạn có thể kinh doanh buôn bán mà ra tiền ngay, nơi đó cũng được gọi là có dòng tiền.
Và ngược lại, có rất nhiều nơi mà bạn mua xong, xây lên để cho thuê thì cũng không có “ma nào” đến thuê hay kinh doanh được. Nơi đó được gọi là không có dòng tiền. Còn yếu tố lãi vốn được hiểu đơn giản là tiềm năng tăng giá của bất động sản.
Có những vị trí bất động sản bạn mua giá 40-45 triệu/m2 và sau 3-7 năm, nó tăng hoặc giảm không đáng kể thành từ 35-50 triệu/m2. Và có những vị trí khác, bạn mua giá 3 -10 triệu, sau 3-7 năm, nó tăng thành 20-50 triệu.
Ở những nơi đã phát triển rồi, giá bất động sản thường sẽ tương đối ổn định. Ở những nơi đang phát triển, bất động sản sẽ tiếp tục được hưởng yếu tố lãi vốn thì câu hỏi là bạn sẽ chọn mua ở đâu?
Nếu bạn chọn sai, đồng tiền của bạn sẽ không sinh sôi nảy nở. Nhiều tài sản trong nội thành không còn yếu tố lãi vốn cao và ngược lại, khá nhiều tài sản ở quá xa trung tâm không có yếu tố dòng tiền.
Vì vậy, lãi vốn và dòng tiền là 2 tiêu chí quan trọng bạn nên xem xét trước khi đầu tư. 2 câu hỏi khác bạn nên tự hỏi trước khi mua là BĐS này có dòng tiền hay không: hay BĐS này có yếu tố lãi vốn cao hay thấp?
Bí quyết số 4: Chuẩn về mặt pháp lý
Một số bất động sản pháp lý không chuẩn: Ví dụ chưa có sổ đỏ hoặc chưa chắc đã làm được. Trong quá trình giao dịch, bạn được chủ nhà, chủ đất hay chủ đầu tư hứa rằng: Yên tâm đi, không phải lo đâu, anh chị sẽ làm sổ đỏ cho em... Bạn đặt cọc 1 khoản tiền lớn hoặc thanh toán hết tiền sau đó không ra được sổ đỏ hoặc xảy ra tranh chấp, kiện tụng... cũng là rủi ro sẽ khiến bạn mất tiền.
Vì vậy bạn cần nhớ:
Luôn kiểm tra kỹ thông tin pháp lý tài sản bằng cách hỏi địa chính xã, phường; phòng tài nguyên quận, huyện hay các cơ quan chức năng, người am hiểu về bất động sản …. trước khi tiến hành giao dịch đặt cọc hay mua bán. Câu hỏi bạn nên tự hỏi tình trạng pháp lý của BĐS này như thế nào?
Bí quyết số 5: Không gian & Phong thủy- Hạ tầng & dịch vụ
Ví dụ : Bạn mua bất động sản xong mà không để ý là đi ra chợ mất 5km, lên bệnh viện mất 30km, đi uống café mất 3km, con đi học mất 15km...
Hay điện và nước thường xuyên bị mất, hạ tầng hay bị ngập lụt, xung quanh không có cây cối, công viên, không có khuôn viên cho trẻ con, chi phí dịch vụ cao, chất lượng xây dựng kém... Hay gần nhà có mồ mả, đình chùa, miếu mạo, nghiện hút, cave, trộm cắp... Nhiều người mua bất động sản chỉ vì yếu tố rẻ, vừa tiền… mà bỏ qua yếu tố này.
Vì vậy, câu hỏi số 5 dành cho bạn là BĐS này có không gian và phong thủy, hạ tầng và dịch vụ như thế nào?
Như vậy, 5 tư duy đúng trước khi quyết định đầu tư dành cho bạn là:
1) Tính thanh khoản
2) Kiếm tiền khi mua
3) Lãi vốn và Dòng tiền
4) Pháp lý
5) Không gian & Phong thủy – Hạ tầng & Dịch vụ
Bạn cũng đừng quên đầu tư vào kiến thức trước khi đầu tư bất động sản vì dù làm bất cứ lĩnh vực gì bạn cần có hiểu biết sâu sắc về nó.
Có quá nhiều người đã mất tiền trong việc đầu tư bất động sản, nhiều người khác nợ nần, phá sản và thất bại hoàn toàn; nếu bạn may mắn đọc được thông tin này, hãy lưu giữ, ghi chép lại, nắm vững nó và hướng dẫn, chia sẻ cho những người xung quanh để cùng tránh rủi ro, kiếm thêm lợi nhuận.
Hãy sử dụng bất động sản đế giúp mình trở nên giàu có, giống như ai đó từng nói: Bất động sản là con đường tất yếu mà sớm muộn bạn cũng phải đi qua!

Bí quyết kiếm trăm triệu đồng từ việc kinh doanh nhà cho thuê
Trên thực tế, kinh doanh nhà cho thuê có thể tạo ra một nguồn tiền thụ động lên đến hàng trăm triệu đồng/tháng nhưng cũng khiến người kinh doanh gặp nhiều phiền hà từ việc quản lý người thuê hay không tìm được khách thuê phù hợp và nhanh chóng.
Chủ tịch HĐQT Công ty CP BĐS Big Land Võ Phi Nhật Huy đã có 5 năm đầu tư, kinh doanh và quản lý chuỗi BĐS cho thuê gồm nhà ở, căn hộ, văn phòng, khách sạn từ những thành phố lớn. Từ kinh nghiệm thực tế, ông Võ Phi Nhật Huy chia sẻ quy trình 9 bước để tiến hành một thương vụ kinh doanh nhà cho thuê thành công mà chính ông đã và đang áp dụng.
Ông Huy cho biết, nhà cho thuê có được chia thành hai mô hình kinh doanh khác nhau, đó là sở hữu - cho thuê và thuê - cho thuê lại. Tỷ suất sinh lợi nhuận của hai mô hình này khá chênh lệch. Nếu sở hữu - cho thuê đem đến lợi nhuận trung bình từ 5-10%/năm thì mô hình thuê - cho thuê lại cho bạn lợi nhuận từ 50-100%/năm. Song, bạn sẽ an toàn và tốn ít công sức hơn với mô hình sở hữu - cho thuê, trong khi thuê - cho thuê mang đến nhiều rủi ro, đòi hỏi cần phải có kiến thức, kỹ năng kinh doanh tốt hơn và bỏ ra nhiều công sức hơn. Quy trình 9 bước dưới đây sẽ áp dụng cho cả hai mô hình này.
Bước thứ nhất: Tìm kiếm một thương vụ phù hợp
Mọi người khi nghĩ tới việc kinh doanh nhà cho thuê, đa số đều tập trung vào việc đi tìm một BĐS để mua hoặc thuê rồi cho thuê lại nhưng quên mất một điều quan trọng là mong muốn thực sự của chính họ. Vấn đề đầu tiên bạn cần phải làm rõ được một số câu hỏi của chính mình như: Mô hình kinh doanh muốn gắn bó? Nguồn vốn bạn muốn đầu tư? Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng? Vị trí khu vực sẽ đầu tư? Hướng đi tương lai sau khi triển khai xong thương vụ?…
Khi đã trả lời đầy đủ các câu hỏi cho chính bản thân mình cũng như hình dung được rõ thứ mình muốn, việc tìm kiếm và gửi thông tin cho những kênh tìm kiếm như văn phòng môi giới, báo giấy, báo mạng… sẽ đem đến cho bạn các kết quả chính xác và hiệu quả tới bất ngờ.
Bước thứ hai: Huy động thêm vốn nhằm tận dụng sức mạnh của đòn bẩy
Những nhà đầu tư và kinh doanh BĐS thành công không bao giờ dùng hết toàn bộ tiền mặt của họ cho một thương vụ kinh doanh. Ngay cả tỷ phú BĐS Mỹ Donald Trump cũng chi ra 20% số vốn trong một thương vụ mặc dù ông có cả đống tiền mặt trong tay. Vì bản chất BĐS cho bạn một khả năng dùng đòn bẩy tài chính rất lớn từ ngân hàng. Song, khi dùng đòn bẩy bạn cần phải lưu ý tới dòng tiền âm - khoản tiền phải trả gốc và lãi đều đặn hàng tháng cho tổ chức tín dụng. Bạn hãy tính toán và lưu ý dòng vốn âm đó với dòng vốn dương từ việc cho thuê nhà để chọn lực mô hình kinh doanh cũng như khoản huy động phù hợp.
Đồng thời, bạn cũng có thể huy động vốn từ các cá nhân theo phương thức hợp tác đầu tư, chia sẻ cho họ một phần lợi nhuận theo tỷ lệ thích hợp.
Bước thứ ba: Đàm phán hiệu quả để đạt được các thoả thuận cùng thắng
Việc đàm phán rất quan trọng khi đi mua nhà, mua đất cho thuê hay cả thuê nhà cho thuê lại. BĐS là một tài sản lớn nên mỗi chênh lệch đàm phán được như giảm được một khoản tiền thuê nhà hàng tháng hay giá trên mỗi m2, nếu nhân với tổng thời gian thuê hay tổng diện tích thì đó là một con số khá lớn.
Đồng thời, nếu bạn chọn lựa mô hình thuê - cho thuê lại thì việc khai thác, hợp tác với chủ BĐS là một quá trình làm việc lâu dài cũng như có nhiều yếu tố tác động. Vì vậy, cần phải có các thoả thuận đạt được hiệu quả đôi bên cùng thắng lợi: chủ nhà có được sự ổn định dài lâu và mức giá thuê tốt, người thuê cho thuê lại cũng được hưởng mức lợi nhuận xứng đáng với công sức thực hiện thương vụ của mình thì việc hợp tác mới bền chặt và lâu dài.
Bước thứ tư: Cải tạo để tối ưu hoá lợi nhuận cho ngôi nhà
Mỗi ngôi nhà đều có các phần không gian bị lãng phí mà nếu nhà kinh doanh biết tận dụng, khai thác thì có thể tạo ra các giá trị cho những người khách thuê khác hay tăng thêm lợi nhuận cho mình.
Khi thuê hay mua một căn nhà để cho thuê, bạn nên quan sát các góc không gian đó. Thường một ngôi nhà lớn có nhiều phòng cho thuê, khu vực bếp ở tầng trệt ít khi được quan tâm sử dụng tới và vệ sinh. Thay vì để phần chung đó bị bừa bộn bởi “cha chung không ai khóc", bạn có thể cải tạo thành một căn phòng có bếp cho những khách hàng yêu thích việc nấu nướng. Đối với nhà kho trên sân thượng hay tầng gác xép áp mái, chỉ cần một chút khéo léo sẽ biến thành một căn phòng đầy chất nghệ sĩ với ánh trăng sáng vào buổi tối hoặc một penthouse thu nhỏ với những thảm cỏ, cây xanh được trang trí ở phần sân thượng trước phòng. Hãy nhìn vào các không gian bị lãng phí, bạn sẽ có một ngôi nhà cho thuê đặc biệt cùng với một khoản lợi nhuận tối ưu nhất.
Kinh doanh nhà cho thuê có thể tạo ra một nguồn tiền thụ động hàng trăm triệu đồng/tháng
Bước thứ năm: Tiếp thị đích - gửi đúng thông điệp đến khách hàng mục tiêu
Những người làm kinh doanh BĐS cho thuê thường gặp phải sai lầm phổ biến là học theo những nhân viên môi giới trên thị trường, tiếp thị BĐS với nội dung chung chung nhằm thu nhiều khách thuê với những nhu cầu khác nhau.
Tuy nhiên, bạn nên nhớ rằng, những nhà môi giới cần nhiều khách hàng bởi họ có nhiều sản phẩm khác nhau để tư vấn. Trong khi đó, bạn chỉ có đúng một sản phẩm cho thuê của mình nên đừng tốn thời gian tiếp các vị khách với nhu cầu không phù hợp. Bí kíp ở đây chính là dùng phương pháp tiếp thị đích: mô tả thật kỹ lưỡng những đặc điểm ngôi nhà cho thuê của mình, giá cả và những khoản phí cụ thể kèm theo các hình ảnh thật của BĐS đó. Sau đó đưa những thông tin này lên các kênh có nhiều khách hàng tìm kiếm như báo chí, trang rao vặt BĐS…
Vấn đề lớn nhất cần lưu ý là bạn đừng cố gắng dấu diếm thông tin nào hay dùng hình ảnh minh hoạ của BĐS khác bởi khi khách thuê đến xem nhà trực tiếp, họ cũng sẽ nhận ra điều này. Vì thế, bạn hãy thành thật với nội dung tiếp thị ngay từ đầu, bạn sẽ có được các khách thuê mục tiêu - những khách mà ngôi nhà của bạn đúng với sở thích và nhu cầu thật của họ.
Bước thứ sáu: Cho thuê siêu tốc
Trong kinh doanh nhà cho thuê, “Thời gian là tiền bạc” là một câu nói hoàn toàn theo đúng nghĩa đen. Bởi mỗi giây, mỗi phút, mỗi giờ, mỗi ngày trôi qua không cho thuê được ngôi nhà của mình, bạn đã mất đi một khoản tiền tương ứng. Nếu làm mô hình thuê - cho thuê lại, tiền thuê bạn trả cho chủ nhà rồi mà bạn vẫn chưa cho thuê được phòng thì sẽ hiểu được cảm giác mất tiền từng ngày khủng khiếp ra sao.
Do đó, việc cho thuê nhà phải được thực hiện với tốc độ nhanh chóng và gấp rút. Để làm được điều đó, bạn cần có các bước chuẩn bị và cho thuê trước khi ngôi nhà được hoàn thành. Một phương pháp khác mà tôi đang dùng là tổ chức các cuộc đua cho những đội kinh doanh cùng cho thuê một ngôi nhà để tìm ra đội nhóm chiến thắng, đồng thời trích một phần lợi nhuận hàng tháng cho họ. Nếu là một cá nhân làm mô hình này, bạn có thể áp dụng tương tự bằng cách gửi thông tin tới nhiều môi giới nhằm tạo ra sự cạnh tranh và cuộc đua cho thuê chính ngôi nhà của mình.
Bước thứ bảy: Quản lý và vận hành nhà cho thuê hiệu quả nhằm tối ưu chi phí
Để có thể thu được tiền cho thuê của khách đúng hẹn, bạn hãy áp dụng nguyên tắc về sự chuẩn bị cũng như tạo thuận tiện cho khách hàng bằng nhiều hình thức đóng tiền khác nhau. Lưu ý về việc đóng các khoản tiền dịch vụ đúng hẹn để không để xảy ra tình trạng cắt nước - cắt điện làm một số lượng lớn khách hàng phẫn nộ và giữ uy tín với chủ nhà trong việc thanh toán tiền thuê cho họ. Nếu có trục trặc hoặc phát sinh gì liên quan tới khoản tiền phải trả cho chủ nhà, bạn hãy thông báo cho họ trước và có các văn bản xác thực đi kèm.
Vấn đề đăng ký tạm trú tạm vắng, trang bị phòng cháy chữa cháy và những giấy phép cần thiết cho ngôi nhà cho thuê cũng được quan tâm để tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và nên nhờ sự hướng dẫn, tư vấn cụ thể của công an khu vực đang quản lý ngôi nhà cho thuê của bạn.
Ngoài ra, hãy bảo trì và sữa chữa BĐS trước khi hư hỏng xảy ra, đừng đợi tới khi có chuyện mới xử lý. Bởi vì, tới lúc đó bạn đã chịu các thiệt hại nặng nề và những khoản kinh phí sửa chữa sẽ vô cùng đắt đỏ.
Bước thứ tám: Chăm sóc khách thuê để giữ lại các vị khách tốt
Một trong các yếu tố quan trọng để có được những khách thuê lâu dài cho ngôi nhà của bạn là quan tâm và hỗ trợ khách thuê nhiệt tình. Đồng thời, bạn hãy tập trung cho các khách tốt và hạn chế dần những vị khách thuê xấu.
Trong một ngôi nhà, các khách thuê xấu sẽ khiến khách tốt bỏ đi. Nếu như bạn không loại được các khách thuê xấu và giữ được những khách tốt ở lại thì những khách thuê xấu khác sẽ kéo tới lấp đầy ngôi nhà của bạn. Như vậy, bạn sẽ có các trải nghiệm tồi tệ khi kinh doanh với họ như: mất trật tự, mất vệ sinh, trễ nải đóng tiền và phá hoại tài sản…
Bước thứ chín: Xây dựng hệ thống kinh doanh tự động
Việc cho thuê từng không gian nhỏ hay thuê một nhà nguyên căn rồi cho thuê lại từng phòng… sẽ tốn rất nhiều công sức, thời gian và sự quan tâm của bạn trừ khi bạn cho thuê toàn bộ một BĐS.
Bạn hãy thử tưởng tượng khi có một ngôi nhà với 20 căn phòng cho thuê và đã có 40 khách hàng đang ở trong căn nhà đó với 40 vấn đề và nhu cầu khác nhau có thể xảy ra mỗi tháng. Việc hỗ trợ cho các khách hàng cũng là vấn đề đòi hỏi khá nhiều thời gian. Vậy làm sao để chúng tôi có thể kinh doanh, quản lý hàng nghìn căn phòng từ Bắc - Trung - Nam cùng với hàng nghìn khách hàng như thế. Điều khác biệt chính là chúng tôi đã xây dựng được một hệ thống kinh doanh tự động.
Để thực hiện được việc này, tôi đã phải chia nhỏ 9 bước kinh doanh này cho 9 bộ phận khác nhau trong tổ chức rồi kết nối họ lại với nhau. Tạo ra cho họ các quy trình làm việc độc lập, chủ động mà không cần có sự can thiệp của tôi, giúp tôi có thể tiếp tục phát triển mô hình kinh doanh nhà cho thuê tại các tỉnh thành khác nhau, trong khi mọi thứ tại Tp.HCM vẫn chạy tốt. Đây là sức mạnh của một hệ thống kinh doanh tự động, cho bạn sự tự do thực sự. Song, để xây dựng một hệ thống như thế không hề đơn giản, đòi hỏi thời gian cũng như nhiều bài học kinh nghiệm xương máu.
10 bí quyết đầu tư căn hộ dịch vụ mini thành công
Khảo sát thị trường bài bản, chọn đúng vị trí, hiểu rõ hành vi tiêu dùng của khách hàng tiềm năng, tài chính phù hợp, dịch vụ tốt... là những bước chuẩn bị cực kỳ quan trọng giúp đầu tư căn hộ dịch vụ mini thu lợi nhuận cao.
Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, chuyên gia bất động sản (BĐS) cá nhân cho hay, thị trường BĐS Tp.HCM gần đây rộ lên hình thức đầu tư xây mới hoặc cải tạo nhà phố mặt tiền để cho thuê. Thị trường BĐS tiêu dùng đặc thù này đã ghi nhận nhiều trường hợp thành công nhưng cũng có không ít người thất bại. Ông Chánh đã chia sẻ 10 bước chuẩn bị góp phần hạn chế rủi ro khi triển khai đầu tư kênh này.
Thứ nhất, chọn đúng vị trí và khu vực. Không phải khu vực nào cũng thích hợp để làm mô hình căn hộ dịch vụ mini. Những địa bàn quan trọng là Thảo Điền (quận 2), Phú Mỹ Hưng (quận 7) và khu CBD (Central Business Districts - quận kinh doanh trung tâm), quận 1, 3, Bình Thạnh và một phần quận 4. Mỗi địa bàn cũng có đặc điểm riêng biệt nên cần phải khảo sát kỹ khu vực đó trước khi quyết định đầu tư. Nên bỏ ra một khoản chi phí để lắng nghe tư vấn từ những đơn vị phát triển chuyên nghiệp mô hình này và đích thân đi thực địa các vị trí.
Thứ hai, nghiên cứu thị trường bài bản. Nhà đầu tư cần phải tiến hành khảo sát thị trường thật thấu đáo, có thể tự thực hiện hoặc thuê đơn vị có chuyên môn, am hiểu thị trường cho biết dữ liệu cung, cầu thật chi tiết. Cách hay nhất là đối chiếu so sánh, kiểm tra chéo báo cáo từ nhiều nguồn nhằm hạn chế các sai số. Những thông tin cần thiết: khách hàng thuộc phân khúc này sống tập trung tại địa bàn nào, triển vọng nguồn cung mới và cũ, thu nhập bao nhiêu, mức chi trả trung bình, thời hạn thuê dài hay ngắn, có bao nhiêu đối thủ đang kinh doanh mô hình này...
Thứ ba, bài toán tài chính hợp lý. Có 2 nhóm nhà đầu tư ưa chuộng rót tiền vào mô hình này. Một là là các nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn lớn, nhàn rỗi. Hai là các đơn vị quản lý chuyên nghiệp, thuê để cho thuê lại. Dù là hình thức nào cũng đều phải tính toán dòng tiền phải bỏ ra. Hết sức cân nhắc vay ngân hàng bởi lợi tức ổn định song không cao, nhà đầu tư có thể sập bẫy lãi suất thả nổi nếu như vay quá ngưỡng cảnh báo (chỉ nên vay từ 50-60% vốn dành để xây dựng).
Đối với mô hình này, tiền thuê hằng năm ở mức từ 4-6% tổng vốn đầu tư (tiền đất và xây dựng) cộng với khoản gia tăng giá trị từ 6-8%/năm của BĐS. Đơn cử, nếu chi ra khoản đầu tư 20 tỷ, bạn có thể thu về từ 800 triệu tới 1,2 tỷ đồng/năm từ tiền thuê cộng với khoản tăng giá từ 1,2-2 tỷ trên giá trị BĐS.
Tại Tp.HCM, đầu tư BĐS mini thuê đang nở rộ. Ảnh: M.D
Thứ tư, định vị khách hàng. Người thuê căn hộ dịch vụ mini chủ yếu là các chuyên gia nước ngoài có thu nhập tầm trung từ 2.000-3.000 USD/căn/tháng. Nhóm khách hàng tiềm năng này tới từ châu Á - Âu - Mỹ, làm các nghề: nghiên cứu thị trường tiêu dùng, giáo viên ngoại ngữ (tiếng Anh - Nhật - Đức - Hàn), chuyên viên tư vấn các dự án tại Việt Nam quy mô nhỏ và vừa, chuyên gia được các doanh nghiệp Việt Nam thuê... Nhóm khách hàng này đòi hỏi tiện ích, dịch vụ kèm theo căn hộ dịch vụ phải hoàn thiện, trong đó khả năng về ngoại ngữ (nói tiếng Anh) của đội ngũ quản lý là rất quan trọng trong quá trình phục vụ khách hàng.
Thứ năm, thiết kế sản phẩm phù hợp. Người Mỹ có thói quen và tập tính khác dân châu Âu, còn khách Hàn Quốc lại có yêu cầu căn hộ mini khác người Nhật. Vì thế, nhà đầu tư phải hiểu được sự khác biệt đặc thù đó để định vị sản phẩm phù hợp. Nên tham khảo ý kiến của các đơn vị phát triển chuyên nghiệp hoặc những kiến trúc sư có kinh nghiệm thiết kế nhà cho người nước ngoài trước khi bố trí phòng ốc trong dự án. Định vị sản phẩm sai có thể dẫn tới việc thi công “quá hoành tráng”, gây ra lãng phí và không phù hợp với thị trường chung, có thể dẫn tới thua lỗ.
Thứ sáu, chất lượng dịch vụ tốt và không ngừng hoàn thiện. Các dịch vụ như lâu dọn, giặt ủi, nấu ăn, taxi, vé máy bay, ngôn ngữ, hỗ trợ pháp lý và những dịch vụ cá nhân khác... đều rất cần thiết nhằm giữ chân khách hàng. Đây được coi là điểm khác biệt tạo ra sự cạnh tranh cho khu căn hộ dịch vụ mini. Chú tâm và vấn đề nâng cấp chất lượng dịch vụ sẽ khiến cho khách hàng hài lòng có thể mang đến cơ hội tăng công suất cho thuê với hiệu ứng truyền miệng. Bên cạnh đó, chất lượng dịch vụ cũng cần phải hoàn thiện không ngừng. Đơn cử như thái độ phục vụ của đội ngũ quản lý, người tạp vụ, bảo vệ... sẽ giúp khách hàng đánh giá cao bạn, từ đó ở lại lâu hơn.
Thứ bảy, vận hành và quản lý chuyên nghiệp. Đây dường như là thách thức lớn nhất của các nhà đầu tư mô hình căn hộ dịch vụ mini ở Việt Nam. Bởi vì, đa phần các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân trong nước đều là giới ngoại đạo, không có kinh nghiệm, kiến thức quản lý và vận hành BĐS cho thuê dành cho khách nước ngoài. Quản lý không tốt sẽ làm tài sản mau xuống cấp, khách hàng chán và nhanh chóng bỏ đi, tỷ lệ lấp đầy kém có thể dẫn tới thua lỗ nặng nề. Vì thế, nếu không có chuyên môn sâu, các nhà đầu tư hãy tìm những đơn vị tư vấn, quản lý, khai thác chuyên nghiệp và uy tín để lắng nghe kinh nghiệm của họ nhằm bảo đảm khoản đầu tư sinh lợi đúng hoặc vượt kỳ vọng.
Thứ tám, an ninh trật tự bảo đảm. Khách thuê nói chung và nhất là người nước ngoài nói riêng đều mong muốn chỗ ở an toàn. Vì vậy, tiến hành đăng ký tạm trú cho khách thuê đúng quy định pháp luật là rất cần thiết. Bên cạnh đó, cần có đội ngũ hướng dẫn và giám sát, theo dõi một cách chặt chẽ để khách thuê tuân thủ những quy định về trật tự an ninh. Làm không tốt tốt khâu này sẽ gây rất nhiều phiền hà cho các nhà đầu tư.
Thứ chín, đừng bỏ qua bước quảng bá tiếp thị sản phẩm. Mặc dù kênh đầu tư căn hộ dịch vụ mini có quy mô vừa và nhỏ nhưng đừng vì thế mà thiếu công đoạn marketing. Chủ đầu tư nên chú trọng vào việc quảng bá bằng nhiều hình thức: truyền miệng, quảng cáo trên các kênh truyền thông phù hợp, tiếp cận cộng đồng người nước ngoài... nhằm tìm kiếm lượng khách hàng mới để tăng tỷ lệ lấp đầy.
Thứ mười, pháp lý đầy đủ. Khi đầu tư căn hộ dịch vụ mini phải thực hiện đăng ký kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, tránh việc kinh doanh chui, không hợp pháp vì như vậy sẽ đẩy tỷ lệ rủi ro lên cao. Liên quan tới yếu tố người nước ngoài hiện tại là một ngành kinh doanh đặc thù, nhà đầu tư cần phải nghiêm túc chấp hành pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh này. Pháp lý minh bạch, rõ ràng là cách duy nhất để đi xa trong ngành BĐS cho thuê.