BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHỨNG KHOÁN KIẾM TIỀN TỶ

1. Mua nhà
Lý do chính để mua nhà không phải là để kiếm tiền. Giá nhà đất trong tương lai sẽ khó mà tăng như thời gian trước đây, thời kỳ dễ kiếm tiền từ bất động sản đã qua. Tuy thế, mua nhà vẫn là việc nên làm.
Trong những năm 80, thật dễ kiếm lời từ bất động sản. Bạn mua một căn nhà, ở đâu cũng được, cho dù đó là một căn nhà rộng rãi ở ngoại ô, một căn nhà mới xây trong phố hay một căn hộ tí xíu tít trên tầng cao của một chung cư, vì giá nhà đất ở mọi nơi đều tăng.
Bạn sử dụng càng ít tiền của mình càng tốt, chủ yếu là tiền đi vay. Sau đó, bạn chỉ việc ngồi đợi căn nhà lên giá. Nếu cần, bạn lại tiếp tục mua một căn nhà ở ngọai ô hoặc một căn hộ chung cư nhỏ xíu, những căn nhà dễ cho thuê lại (vì tiền thuê nhà không đáng bao nhiêu, trị giá vốn của căn nhà tăng mới là điều quan trọng).
Thời gian gần đây chúng ta lại thấy rằng: giá bất động sản có thể hạ, việc vay tiền mua nhà cũng có nhiều nguy cơ và không phải tất cả các bất động sản đều đem lại lợi nhuận, bạn có thể bị đọng vốn vào những căn hộ một buồng mà rất ít người muốn mua, càng ít người muốn sống ở đó hơn, dù bán với giá bao nhiêu. Mặt khác, thực tế cho thấy không phải giá nhà đất ở mọi khu vực đều tăng cao - giá nhà đất có phần chững lại ở một số khu vực và thành phố lớn. Ngay cả ở những khu vực nơi giá đất vẫn còn tương đối ổn định, cũng khó có thể tìm lại được thời hoàng kim như xua.
Dự đoán về tương lai bất động sản cũng như dự đoán về giá chứng khoán và lãi suất cổ phiếu. Không ai có thể nói chắc chắn sẽ có yếu tố nào có thể đẩy giá nhà đất vốn đã cao một cách vô lý lên cao nữa không. Nhưng hy vọng điều đó làm gì, khi bạn có thể hành động vì một mục tiêu vững chắc, hợp lý và khiêm nhường hơn nhiều - sở hữu một ngôi nhà?
a. Ngôi nhà bạn - Sự đầu tư hợp lý
Sở hữu một ngôi nhà có thể là một vụ mua bán khôn ngoan - tuỳ thuộc vào thành phố nơi bạn sống, loại nhà bạn muốn mua, hàng xóm của bạn và giá mua ban đầu. Tuy nhiên, đối với nhiều người, lý do lớn nhất để mua nhà là ước mơ sở hữu một ngôi nhà - điều không thể định giá được. Tất cả những điều đó là tốt, nhưng cần khôn ngoan xem xét liệu trong tương lai thị trường bất động sản có tiếp tục bùng nổ không vì thị trường bất động sản sốt thường kéo theo nhiều biến cố có thể khiến Bạn phải trả một giá đắt.
Bạn cần cóchỗ ở. Ngược lại với mua nhà là đi thuê. Trong một số trường hợp, thị trường cho thuê thay đổi đến mức, nếu không tính giá trị tinh thần của việc có nhà riêng, thì thuê nhà có lợi về mặt tài chính hơn nhiều.
Sở hữu nhà cũng đi kèm một số chi phí: lãi suất tiền vay, thuế thổ trạch, tiền bảo dưỡng, tiền bảo hiểm và mua đồ đạc. Đó là chưa kể khoản tiền mặt nộp vào ban đầu. Ở một số khu vực, đôi khi tính ra thuê nhà lại lời hơn. Chú ý, tính toán sơ bộ này chưa tính đến sự lên giá của ngôi nhà- khoản lời này không bị tính thuế. Hiện nay, giá nhà đất không tăng vọt như trước. Tốt nhất, trước khi quyết định mua nhà, hãy so sánh việc mua và thuê cùng một ngôi nhà. Rất có thể, bạn sẽ ngạc nhiên vì kết quả này.
Có nhà riêng đem lại một số lợi thế rõ ràng:
·Tiền nợ trả hàng tháng sẽ không tăng nhanh như tiền thuê nhà
·Tiền nợ dần dần sẽ được trả hết, còn tiền thuê nhà thì không
·Nói cho cùng, nhà cũng lên giá so với lúc ban đầu mua
·Bạn nên đi đến quyết định đầu tư vào bất động sản sau khi đã so sánh với các lựa chọn đầu tư khác
·Bạn nên nghĩ xem mình mua nhà để làm nhà ở hay coi đó là một cách đầu tư thường kỳ, chủ yếu là để kế hoạch hóa việc sử dụng tiền mặt hàng tháng.
·Nếu bạn mua nhà để đầu tư, hãy nghĩ xem có thể làm cách nào để gia tăng giá trị cho ngôi nhà, chứ không chỉ đơn thuần là trông đợi vào việc tăng giá do lạm phát - bạn có dự định sửa sang ngôi nhà, chuyển mục đích sử dụng hoặc tự mình làm lấy mọi chức năng liên quan đến việc quản lý căn nhà, v.v.
·Đừng ngạc nhiên nếu bạn không thể tìm được một ngôi nhà có hiệu quả kinh tế cao - đôi khi không thể sử dụng các phương pháp định giá bất động sản thông thường đâu.·Cuối cùng, nếu bạn nhất quyết muốn đầu tư thêm vào một bất động sản nào khác ngoài ngôi nhà của Bạn, thông qua các tổ chức Đầu tư Bất động sản, chứng khoán bất động sản hoặc một quĩ đầu tư bất động sản tương hỗ nào đó, Bạn sẽ ít bị phiền phức nhất.
b. Vay thế chấp sao cho có lợi nhất
Đối với nhiều người Việt Nam, ngôi nhà là vụ đầu tư lớn nhất trong đời. Có nhiều người phải đi vay tiền để mua nhà và đó là khoản nợ lớn nhất trong đời họ. Nhiều người nói đến vay thế chấp là nghĩ ngay đến chuyện làm sao để có đủ tiền trả nợ hàng tháng. Một số khác lại chỉ quan tâm đến việc so sánh các điều khoản vay của nhiều ngân hàng khác nhau khi bắt đầu vay tiền hoặc khi gia hạn khoản vay.
Vì sao phải mất công khảo giá và so sánh điều kiện vay thế chấp của các ngân hàng khác nhau? Thường thì mọi người hay so sánh những khoản nhỏ nhặt mà quên đi khoản tiền lớn. Họ sẽ tìm đến trạm bán xăng nào rẻ hơn và tiết kiệm từng đồng cho mỗi lần đổ xăng nhưng với việc vay tiền lại chỉ đến 1 hoặc 2 ngân hàng và chấp nhận ngay lãi suất hiện hành mà không mặc cả. Chỉ chênh lệch 1/10 của 1% thôi cũng đã tiết kiệm cho bạn được cả vài triệu đồng/ năm. Bạn khó mà tiết kiệm được một khoản tương đương từ tiền mua xăng.
Thực ra, cạnh tranh trong lĩnh vực vay mượn cầm cố của các ngân hàng còn mạnh hơn bất kỳ lĩnh vực nào. Sự đổi mới liên tục cũng làm cho việc so sánh trở nên khó hơn. Dưới đây là một số hướng dẫn trong lĩnh vực đầy biến động này:
·Các nguyên tắc cũ vẫn còn được áp dụng: hãy chọn kỳ hạn nợ thấp nhất mà bạn có thể kham được, tăng khoản tiền phải trả hàng tháng hoặc chỉ hoàn lại một phần nhỏ tiền gốc cũng có thể giảm đáng kể thời gian trả nợ. Như vậy bạn sẽ bớt phải thanh toán một khoản tiền lãi.
·Về mặt pháp lý, những khoản vay thế chấp đóng không cho phép trả trước chút nào, nhưng thực tế hầu hết đều được trả trước với một khoản tiền phạt nhỏ.
·Có rất nhiều loại hình vay thế chấp từ lãi suất cố định, lãi suất thay đổi đến lãi suất phức hợp để phù hợp với nhu cầu và ngân quĩ của bạn.
·Luôn có những chương trình ưu đãi dành cho khách hàng trung thành.
·Bạn có thể trả nợ theo định kỳ hàng tháng (phổ biến nhất) hay nửa tháng, một tuần.
·Phần mềm Home Calculator Software có tại trang Web www.b4usign.comcó thể giúp bạn so sánh thời hạn trả nợ, lãi suất vay và kỳ hạn thanh toán giữa các phương án vaykhác nhau.
·Internet sẽ giúp việc so sánh giữa các ngân hàng và tổ chức tài chính khác nhau được dễ dàng hơn.
·Nhiều tổ chức tài chính đảm bảo giữ lãi suất vay thế chấp không đổi cho cả một thời gian dài - tối đa là 90 ngày.
·Bạn có thể mặc cả mọi thứ: lãi suất thực sự mà bạn trả phụ thuộc vào tình hình hiện tại của bạn với ngân hàng (tài khoản, thẻ tín dụng, các khoản nợ khác) và mức độ cạnh tranh trên thị trường vào thời điểm đó. Hãy mặc cả để giảm giá, dù chỉ là 0,5% lãi suất so với lãi suất niêm yết.
Tóm lại, trả nợ tiền vay thế chấp là một khoản chi lớn hàng tháng- quản lý nó một cách hợp lý có thể tiết kiệm cho bạn hàng chục triệu đồng.
2. Đầu tư vào bất động sản
Có thể bạn đã nghe nói về một vài cách làm giàu nhờ bất động sản, nhưng chắc chắn có những cách mà bạn chưa nghĩ tới. Đầu tư vào bất động sản kết hợp những tác động đầy uy lực của việc tăng tỉ suất lợi nhuận với công cụ có hiệu quả cao là vay vốn. Thông thường, chúng ta nghĩ đầu tư vào bất động sản là “mua” tài sản nhưng điều mà ta thực sự phải làm là kiểm soát được tài sản đó thông qua sử dụng tiền vay. Ngân hàng là chủ nhân chính của bất động sản nhưng họ vẫn để cho bạn, nhà đầu tư, gặt hái thành quả.
Bạn có thể sử dụng phối hợp hai chiến lược cơ bản để trở thành một nhà đầu tư bất động sản nhạy bén. Đó là chiến lược “mua và giữ” và “mua và bán tức khắc”.
Khi bạn mua một bất động sản và găm nó lại trong vài năm, ấy là bạn trông chờ tài sản đó sẽ tăng giá trong tương lai. Đó là chiến lược “mua và giữ”. Đây là cách kiếm tiền phổ biến nhất và đơn giản nhất. Đó chính là cách mà chúng ta làm khi mua nhà cho mình.
a. Kiếm tiền từ bất động sản
Nếu bạn cho rằng một bất động sản sẽ đạt đến giá trị xứng đáng để đầu cơ thì bạn cần phải có khả năng kiểm soát quyền sở hữu tài sản đó mà không dùng tất cả số tiền mặt bạn có. Mục tiêu ban đầu là mua tài sản sao cho không phải trả tiền mặt hoặc trả càng ít càng tốt. Bạn còn phải duy trì tài sản đó, trả thuế thổ trạch, trả tiền nợ thế chấp mua nhà. Đó là một chi phí lớn mỗi tháng trừ khi bạn thuyết phục được ai đó trả tiền thay bạn.
Hãy tìm một ngôi nhà có thể cho thuê để lấy thu bù chi. Có thể sẽ phải mất công đôi chút và thậm chí cần tìm căn nhà có giá thấp hơn giá thị trường.
Giả sử bạn là một nhà đầu tư, bạn tìm kiếm cho đến khi tìm được một ngôi nhà có giá trị 100.000 USD nhưng có thể mua được ở giá 90.000 USD. Giả sử bạn vay thế chấp 82.000 USD và người bán đồng ý cho nợ 6000 USD. Như vậy, bạn mua ngôi nhà với giá 90.000 USD mà chỉ phải trả 2000 USD tiền của mình và cho thuê ngôi nhà.
Ví dụ giá thuê nhà trên thị trường, tuỳ thuộc từng vùng, có thể khoảng 950 USD/ tháng. Mỗi tháng bạn phải trả tiền cả hai khoản nợ là 820 USD. Thuế và tiền bảo hiểm 100 USD nữa. Tiền bảo dưỡng tốn nốt 30 USD còn lại của 950 USD tiền cho thuê.
Vậy bạn kiếm tiền từ đâu? Trước hết, 5 năm đầu tiên, tiền thuê sẽ tăng 5%/ năm, thu nhập từ ngôi nhà của bạn là 1200 USD, trong khi chi phí không tăng đáng kể. Thực ra, thêm 250 USD mỗi tháng không làm bạn trở thành tỷ phú, ngay cả khi bạn sở hữu thêm 9 ngôi nhà như vậy nữa. Tổng cộng bạn mới chỉ kiếm được 20.000 USD/năm tiền cho thuê. Nhưng điều đó có nghĩa là bạn đã sở hữu được một phần ngôi nhà. Mỗi tháng, khi người thuê trả tiền cho bạn, bạn mang trả ngay phần cần thiết cho ngân hàng thì khoản nợ của bạn sẽ giảm dần.
Nếu bạn giữ ngôi nhà này trong 30 năm và nó tăng giá chỉ 5%/ năm, khi trả hết nợ bạn sẽ còn lại 447.000 USD. Đừng quên rằng bạn có 9 ngôi nhà như vậy nữa. Nhân 447.000 USD với 10 và bạn có gần 5.000.000 USD tiền vốn rồi.
b. Kiếm tiền ngay
Bạn vẫn nói “như vậy tốt thật, nhưng tôi muốn kiếm ra tiền ngay”. Đây là lúc chiến lược “mua rồi bán tức khắc” vào cuộc. Khi bạn tìm cách kiếm tiền từ bất động sản, hãy áp dụng các nguyên tắc được trình bày ở đây, bạn sẽ thấy có những ngôi nhà được bán với giá thấp hơn 20% so với giá thị trường.
Giả sử bạn mua ngôi nhà có giá trị 100.000 USD chỉ với 80.000 USD. Bàn về kỳ hạn đối với ví dụ này là không thích hợp vì bạn sẽ bán ngay ngôi nhà này. Bạn sẽ rao bán ngay khi vừa mua hoặc thậm chí trước đó. Bạn chắc chắn sẽ bán được ngôi nhà nhanh chóng với mức chiết khấu 10%, tức là 90.000 USD. Mua nhà với giá 80.000 USD và bán với giá 90.000 USD, bạn đã lãi nhanh chóng 10.000 USD.
c. Là người thuê nhà của chính mình
Từ trước đến nay, sở hữu bất động sản luôn đem lại nguồn lợi nhuận lớn. Đừng để tình hình tín dụng xấu hoặc thiếu tiền mặt cản trở bạn. Đương nhiên, tình hình tín dụng tốt hoặc đủ tiền mặt sẽ khiến quá trình mua nhà dễ dàng hơn, nhưng không có tiền không có nghĩa là không mua được, đó chỉ là thử thách. Hãy tìm những ngôi nhà có thể vay thế chấp hoặc/ và người bán đồng ý cho nợ.
Bạn có thể có cảm giác là mua nhà đắt hơn thuê. Không chỉ vì tiền phải trả hàng tháng cao mà còn phải đóng thuế trước bạ, tiền bảo hiểm, chi phí bảo dưỡng, v.v.Nhưng thuế tài sản và lãi suất tiền vay thuộc diện được hoàn thuế. Ngay cả một phần tiền bảo dưỡng và chi phí mua đồ đạc cũng có thể được khấu trừ dần nếu bạn sử dụng căn nhà đó để lập văn phòng.
Nếu vay 100.000 USD, lãi suất lúc đầu sẽ khoảng 9000USD/ năm, thuế khoảng 2000- 3000 USD, tổng số tiền phải chi trong năm là 11.000- 12.000 USD. Nếu số tiền là 11.000 USD và mức thuế là 28%, bạn sẽ được hoàn thuế là 3080 USD. Như vậy, chi phí thực của bạn là 7920 USD. Chia con số này cho 12 tháng và bạn sẽ chỉ phải trả chưa đến 700 USD/ tháng. Với 700 USD, chưa chắc Bạn đã thuê được một ngôi nhà rộng rãi tiện nghi tương đương, chưa kể đến việc mất tự do sinh hoạt.
d. Mua buôn
Có rất nhiều nhà đất được rao bán ở thành phố bạn sống. Thông thường, khi cần mua nhà, mọi người thường tìm đến nhân viên môi giới bất động sản. Một người môi giới tốt cũng đáng đồng tiền bát gạo. Họ có thể tìm ra những ngôi nhà phù hợp đang rao bán, thỏa thuận giá cả, tìm nguồn tài chính, chuẩn bị giấy tờ, tổ chức từ A đến Z và gợi ý cho Bạn những mức giá hợp lý. Tuy nhiên, nên nhớ là như vậy Bạn sẽ hầu như không mua được giá hời.
Bạn có thể mua nhà trực tiếp theo hai hướng sau:
-Mua từ chính chủ. Một số ngôi nhà được chính chủ nhân rao bán, không qua trung gian, không có tiền hoa hồng. Bạn có thể mặc cả để giảm giá hoặc để được kèm thêm các trang thiết bị gia dụng như lò nướng, máy giặt, tivi, v.v. khi mua nhà. Hãy xem quảng cáo trên báo và hỏi những người xung quanh, bạn sẽ thấy có rất nhiều ngôi nhà được bán như vậy.-Mua nhà là tài sản thế chấp bị tịch thu. Luôn luôn có khoảng 1% trong số các ngôi nhà đang bán là thuộc vào diện này. Nếu bạn có thể tiếp xúc với chủ ngôi nhà đang bị ngân hàng tịch thu, bạn có thể mua được nhà với giá hời. Nếu bên cho vay (ngân hàng) lấy lại ngôi nhà, bạn sẽ có cơ hộ tốt. Vì bên cho vay tiếp nhận quyền sở hữu ngôi nhà, họ cần đóng thuế, bảo dưỡng ngôi nhà, v.v. Trong khi đó, họ lại không có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý bất động sản. Họ sẽ giảm giá cho bạn rất nhiều (thường từ 10- 30%) để sớm bán được ngôi nhà.
e. Vay thế chấp kép để không phải chứng minh khả năng tài chính với ngân hàng
Chúng ta hãy cùng xem xét một tình huống minh họa phương pháp này giúp bạn mua hoặc bán một ngôi nhà. Một ngôi nhà có giá thị trường là 100.000 USD được rao bán, ngôi nhà đó được mua trên cơ sở vay có thế chấp 60.000 USD từ ngân hàng với lãi suất 8%/năm (người vay đã chứng minh đủ điều kiện trả nợ và được quyền sang ngôi nhà và chuyển nợ trả góp cho chủ mới), 40.000 USD còn lại trả ngay bằng tiền mặt. Bạn (bên mua) có thể thương lượng giảm giá ngôi nhà 20% và xin chủ nhà cho Bạn trả góp phần 20% còn lại. Như vậy bạn sẽ hầu như không phải chi tiền túi – được như vậy là tốt nhất, nhất là khi khoản nợ thế chấp đầu tiên có thể chuyển nhuợng được và không phải chứng minh khả năng thanh toán. Nhưng sẽ ra sao nếu bắt buộc phải chứng minh khả năng thanh toán, mà tình hình tín dụng của bạn lại không tốt lắm, quá trình vay tín dụng chưa đủ lâu hoặc đã vay tiền để mua nhiều ngôi nhà trước đó?
Giải pháp trong trường hợp này là vay thế chấp kép. Trong trường hợp này, theo nguyện vọng của bạn, chủ nhà có thể đứng ra làm người cho bạn mua trả góp căn nhà trong thời hạn thỏa thuận. Bạn có thể thương lượng để trả góp 80.000 USD trong vòng 30 năm với lãi suất 8%/tháng. Người bán sẽ nhận tiền trả góp hàng tháng của bạn là 587,01 USD; về phần họ phải trả góp hàng tháng cho ngân hàng là 440,26 USD. Như vậy, mỗi tháng người bán lời được một khoản tiền 146,75 USD chính là 8% số tiền đầu tư của họ. Nếu so với lãi suất gửi ngân hàng thì số tiền này cũng không tồi. Và vì người bán mới thực sự là người vay tiền ngân hàng nên bạn sẽ không phải chứng minh tài chính ngoài những điều kiện mà người bán đòi hỏi.
Giả sử bây giờ bạn là người bán, bạn sẽ muốn người mua được chứng minh có khả năng chi trả. Bạn hãy kiểm tra các loại giấy chứng nhận, tài khoản, giấy bảo đảm. Vì là người bán, bạn phải xem xét kỹ các điều kiện này và có thể đặt ra một số điều khoản có lợi cho mình, ví dụ, đòi tăng lượng tiền mặt bên mua phải trả, tăng lãi suất, v.v. để thu lãi nhiều hơn. Tuy nhiên, điều rủi ro nhất trong trường hợp này là bạn không trả được nợ ngân hàng và nhà bị tịch thu.
Do đó, nếu muốn sử dụng chiến lược này, bạn phải tư vấn với luật sư về bất động sản. Bạn phải viết chứng thư và phải xem xét cẩn thận các điều kiện vay thế chấp hiện hành để tránh bị bất kỳ một sự vi phạm quyền lợi nào. Chẳng hạn, nếu điều kiện vay thế chấp của ngân hàng không cho phép cho vay lại, bạn sẽ gặp nhiều rắc rối nếu bị họ phát hiện đã làm vậy.
g. Cam kết về quyền lựa chọn
Camkết về quyền lựa chọn bất động sản cho phép Bạn mua một bất động sản với mức giá nhất định theo những điều khoản nhất định. Quyền lựa chọn có thể được viết thành văn bản để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua hoặc người hưởng quyền. Đó thường là hợp đồng đơn phương (bên mua có quyền nhưng không bắt buộc phải thực hiện hợp đồng). Bên bán buộc phải bán bất động sản theo điều khoản của hợp đồng trong vòng thời gian nhất định.
Lựa chọn thuê là một dạng hợp đồng cho quyền chọn. Đó là một thương vụ sẽ được thực hiện trong tương lai. Đến một thời hạn xác định, bên thuê sẽ thuê ngôi nhà. Có một số cách để tận dụng quyền lựa chọn này. Ví dụ:
- Nếu bạn có khả năng dự đoán sự phát triển tương lai, hãy tìm những trang web thương mại nhiều tiềm năng. Bạn có thể đăng nhập vài trang web về phát triển địa ốc. Bạn nhận quyền chọn với một khoản tiền đặt cọc nhỏ. Sau đó, bạn sẽ tìm một công ty khai thác địa ốc hoặc thương mại.
- Nắm chặt các quyền lợi đối với mảnh đất hoặc ngôi nhà bằng tiền đặt cọc. Khi điện thoại di động mới bắt đầu xuất hiện, người ta cần tìm những ngôi nhà cao tầng để đặt an-ten. Một số người khôn ngoan đã “xí” tầng thượng của ngôi nhà và bán lại quyền cho các công ty điện thoại. Họ đặt cọc vài trăm USD và bán lại quyền với giá vài ngàn.
- Nếu một người có mảnh đất/ ngôi nhà rất đẹp nhưng không muốn bán, bạn hãy đề nghị quyền chọn với họ. Bạn có thể chọn phương án mất một ít tiền hôm nay để có được quyền lợi ngày mai.
- Nếu bạn tin rằng giá của một căn nhà sẽ tăng mạnh trong tương lai, bạn có thể tăng giá mua ngôi nhà. Biết rằng 1- 2 năm nữa, giá nhà sẽ tăng, bạn đề nghị một giá mà hiện tại là cao nhưng trong tương lai sẽ là thấp. Ví dụ, giá thị trường hợp lý của căn nhà là 100.000 USD. Bạn biết giá sẽ tăng vọt. Vì vậy, bạn đề nghị giá bán là 110.000 USD trong 3 năm với tiền đặt cọc hàng năm là 1000 USD. Sau 2,5 năm bạn sử dụng quyền chọn 110.000 USD của mình, lúc này giá nhà đã lên tới 120.000 USD. Bạn có thể mua nó ngay lập tức hoặc bán lại quyền của mình.
h. Mua bất động sản bằng tiền mặt với giá hời và bán lại với mức giá cao nhất có thể
Tiền mặt là vua. Nếu bạn có thể tiếp cận với nguồn tiền mặt hoặc nếu người làm ăn chung với bạn sẵn tiền mặt thì có thể tận dụng lợi thế này. Có những bất động sản trên thị trường cần được bán tống bán tháo trong vòng vài ngày hoặc một tuần. Đây là cơ hội kiếm lời vì những ngôi nhà như vậy thường được giảm giá rất nhiều. Bạn nên bắt đầu trả giá từ 50% trở đi, và tối thiểu phải đạt được mức chiết khấu 25%. Điều quan trọng cần chú ý ở đây là luôn có những căn nhà như vậy. Đừng hoảng hốt, đừng rơi vào tâm trạng “đây là cơ hội ngàn năm có một”. Sẽ luôn còn những cơ hội khác.
Ngay khi bạn mua được ngôi nhà đã giảm giá đáng kể, hãy bán nó nhanh chóng. Chiến lược này sẽ có hiệu quả nhất khi bạn có sẵn một loạt người muốn mua. Một cách hay nữa khi đã mua được ngôi nhà là hãy sử dụng ngôi nhà này để vay số tiền tối đa có thể được. Thậm chí nhiều khi Bạn có thể vay được nhiều hơn cả số tiền đã bỏ ra mua ngôi nhà.
i. Chuyển nhượng hợp đồng
Khi nguồn vốn eo hẹp thì chuyển nhượng hợp đồng là một giải pháp tuyệt vời. Đó là một phương pháp kiếm tiền đơn giản và hiệu quả mà chỉ cần biết chút ít về hợp đồng và có kỹ năng đàm phán tốt.
Bằng cách dùng cụm từ “và/ hoặc chuyển nhượng” dưới tên của mình, bạn sẽ có quyền chuyển giao lại quyền mua tài sản để lấy tiền. Đây là một kỹ thuật thú vị tạo ra tiền mặt và lợi nhuận. Bạn không cần có tiền để mua tài sản. Người mà bạn chuyển nhượng hợp đồng sẽ mua. Bạn chỉ là người bán hợp đồng thôi.
Các bước tiến hành:
·Bước 1: Đàm phán để giảm 20% giá bán
·Bước 2: Định kỳ hạn tương đối dài, tối thiểu 90- 120 ngày.
·Bước 3: Dùng cụm từ “và/ hoặc chuyển nhượng” dưới tên bạn trong hợp đồng mua bán
·Bước 4: Đưa vào hợp đồng một điều khoản cho phép bạn rút lui khỏi hợp đồng (“điều khoản giải thoát”) (với sự đồng ý của đối tác)
·Bước 5: Tìm một người muốn mua tài sản
·Bước 6: Chuyển nhượng quyền mua tài sản để lấy tiền mặt
·Bước 7: Báo cho người bán biết sự thay đổi
k. Quyền thuê
Thoạt đầu, những người mua nhà thường gặp phải một thách thức là không có tiền đặt cọc. Có thể dễ dàng giải quyết vấn đề này bằng chiến lược quyền chọn thuê. Về cơ bản, tiền thuê nhà hoặc một phần tiền thuê nhà hàng tháng sẽ được tính vào số tiền đóng vào mua nhà vào một thời điểm nào đó trong tương lai.
Thực tế ở đây có hai giao dịch riêng biệt. Tuy nhiên, các giao dịch có thể gộp chung vào một hợp đồng.
- Hợp đồng thuê: Soạn thảo một hợp đồng thuê nhà như bình thường, gồm những điều khoản như: kỳ hạn thuê, tiền thuê hàng tháng, tìên đặt cọc và quyền lợi của các bên.
- Hợp đồng cho quyền chọn: Cho phép bạn mua nhà vào bất cứ thời gian nào trong thời hạn của hợp đồng. Thường thì mức giá là cố định ở mức hiện tại nhưng cũng có thể ở một giá thỏa thuận. Hợp đồng bao gồm:
·Thời hạn hợp đồng (bao nhiêu tháng, bao nhiêu năm hay vào một ngày cụ thể nào đó)
·Giá mua ở thời kỳ cuối cùng
·Các điều khoản nợ tiền, nếu bạn muồn nợ tiền người bán.
·Số tiền tính sang thành tiền trả mua nhà.
l. Tìm kiếm thỏa thuận
Không một người tỉnh táo nào lại bảo bạn đừng trả cái giá mà anh ta đòi cho ngôi nhà của mình. Trong thực tế, nhiều người sẽ không giảm giá ngay cả khi bạn đề nghị, nhưng có một số người sẽ giảm.
Vì bạn sẽ mua không phải là 1 ngôi nhà trong đời nên cách khôn ngoan là chọn những người bán dễ đàm phán giảm giá. Đó là những người bán nhà vì có động cơ thúc đẩy. Nhớ rằng khi bạn tìm kiếm bất động sản để mua là bạn đang nắm quyền điều khiển. Bạn không phải xem xét mọi bất động sản trên thị trường, cũng không phải trả giá tất cả những gì bạn thấy. Có ba cách để chọn lựa những bất động sản có lợi cho bạn: qua quảng cáo trên báo, trên dọc đường đi và qua người kinh doanh bất động sản.
Điểm khởi đầu tốt nhất là xem quảng cáo trên báo. Bạn sẽ tìm thấy ngay hàng loạt nhà đất được chính chủ rao bán hoặc thông qua trung gian. Để thu hẹp phạm vi tìm kiếm, bạn hãy chú ý đến những trường hợp có các thông tin sau:
-Li dị
-Tài sản thế chấp bị tịch thu
-Phá sản
-Thuyên chuyển chỗ ở
-Chuyển nhượng
-Có thể vay ngân hàng không cần chứng minh năng lực tài chính
-Giảm giá
Tìm trên đường đi cũng là một phương pháp tốt. Khi đi trên đường, bạn nhớ để ý xem có ngôi nhà xinh xắn nào nhưng có vẻ để trống hoặc lâu không tu sửa treo biển bán nhà thì hãy ghi lại số điện thoại liên lạc.
Ngoài ra, những người kinh doanh nhà đất cũng là một nguồn thông tin tốt.
m. Sử dụng tiền vay cho có lợi
Bất cứ khi nào bạn mua nhà cho chính mình, luôn luôn nhớ mua ngôi nhà nhiều tiền tối đa trong mức mà bạn có thể chi trả. Ví dụ, nếu bạn đã có 20.000 USD, bạn muốn chọn cách đi vay 80% giá nhà, bạn sẽ phải mua ngôi nhà có giá 100.000 USD. Nhưng nếu bạn đẩy xa giới hạn và vay 85% giá trị ngôi nhà, bạn sẽ mua ngôi nhà giá 133.000 USD.
Như vậy, trước hết bạn sẽ được sống trong một ngôi nhà tốt hơn; ngoài ra, bạn còn có lợi vì ngôi nhà như vậy sẽ tăng giá nhiều hơn. Tất nhiên, ngôi nhà đẹp hơn sẽ lấy của bạn thêm 242USD tiền trả góp mỗi tháng trong vòng 30 năm nhưng ngôi nhà sẽ tăng giá khoảng 147.435 USD trong 30 năm giả thiết tăng 5%/năm.
Tài sản của bạn sẽ tăng nhanh hơn nếu bạn tận dụng vốn vay để mua nhà như vậy. Tuy nhiên, bạn cần chắc chắn rằng thu nhập của bạn đủ lớn và ổn định để có thể trả nợ hàng tháng.
Hỏi ngân hàng của bạn xem bạn đủ tiêu chuẩn vay bao nhiêu tiền. Giả sử tình trạng tín dụng của bạn tốt, việc xác định lượng tiền tối đa được vay sẽ rất đơn giản. Xác định tổng thu nhập hàng tháng của bạn, cả vốn và lãi tiền vay thế chấp phải trả hàng tháng không được quá 28% tổng thu nhập và tổng số nợ phải trả hàng tháng không được vượt quá 33%.
Ví dụ, nếu tổng thu nhập hàng tháng của bạn là 4000 USD thì số tiền thanh toán nợ thế chấp tối đa hàng tháng là 1120 USD. Nhưng nếu tổng số nợ phải trả hàng tháng vượt quá 1320 USD, bạn phải hạ số tiền nợ thế chấp xuống. Ở mức 1120 USD, bạn có thể mua ngôi nhà trị giá khoảng 140.000 USD.
n. Dùng tiền của người khác để mua bất động sản
Có ba chiến lược cơ bản dùng tiền của người khác để mua nhà cho mình. Đó là nợ tiền của người bán, kêu gọi người chung vốn và dùng thẻ tín dụng.
Phương pháp phổ biến nhất là nợ tiền người bán. Dưới đây là ví dụ: Anh A muốn bán nhà với giá 100.000 USD, ngôi nhà này được mua bằng khoản vay thế chấp ngân hàng 75.000 USD. Anh B, một nhà đầu tư bất động sản, muốn mua căn nhà và đồng ý giá 100.000 USD nhưng đề nghị thay vì trả 25.000 USD, anh ta chỉ trả 5000 USD và xin A đồng ý cho trả góp khoản tiền 20.000 USD còn lại. Nếu A đồng ý, B sẽ chỉ phải trả A 5000 USD thay cho 25.000 USD và không phải vay ngân hàng 20.000 USD đó.
Người chung vốn cũng là một cách hiệu quả để mua nhà. Trong trường hợp này, bạn cần tìm được những người có nhiều tiền nhưng không có thời gian để tự tìm ý tưởng đầu tư. Thông thường, đó là các bác sĩ, luật sư hoặc nhà quản lý. Khi bạn tìm thấy một ngôi nhà thích hợp, hãy đề nghị một tỷ lệ chia lãi hợp lý để đối tác của bạn góp vốn để thực hiện thương vụ.
Trong một số trường hợp, mức tín dụng và thẻ tín dụng cũng có ích. Điều đầu tiên bạn phải làm là xin được tín dụng. Đợi đến khi đã tìm thấy ngôi nhà muốn mua có lẽ là quá chậm. Sau đó, bạn phải xác định được mức tiền lời thu được từ ngôi nhà. Sẽ là vô nghĩa nếu lãi suất tín dụng lại vượt quá tiền lời của vụ đầu tư. Ví dụ, nếu mức lời là 10% nhưng lãi suất tín dụng là 12% thì tốt nhất là không nên mua nữa.
Kết luận
Tìm kiếm giao dịch có lời trong kinh doanh bất động sản cần nhiều thời gian - bạn phải chú ý xem xét rất nhiều nhà để tìm ra cái hợp với nhu cầu của mình nhất. Những thông tin ở phần này sẽ giúp bạn, cho dù bạn mua nhà để ở hay để kinh doanh nhà.
3. Câu hỏi kiểm tra
1.Đúng hay Sai. Mua nhà luôn rẻ hơn thuê
2.Đúng hay Sai. Lợi ích của việc mua nhà là tiền nợ cuối cùng cũng trả hết, còn tiền thuê nhà thì phải trả mãi mãi.
3.Đúng hay Sai. Bạn nên vay thế chấp với thời hạn trả nợ dài nhất mà bạn có thể chấp nhận được
4.Đúng hay Sai.Có nhiều cách để mua bất động sản với giá mua buôn
5.Đúng hay Sai.Quyền chọn chỉ có trong thị trường cổ phiếu và thị trường kỳ hạn, không có trong thị trường bất động sản.
6.Đúng hay Sai.Tiền mặt là quan trọng trong lĩnh vực bất động sản
7.Đúng hay Sai.Thông tin về li dị, tịch thu nhà thế chấp hoặc thay đổi nghề nghiệp của chủ nhà có thể dẫn bạn đến một vụ giao dịch bất động sản.
8. Nếubạn đang tìm mua nhà để đầu tư thì bạn phải nghĩ đến cách gia tăng .............. cho ngôi nhà bạn mua.
9. Hai chiến lược đầu tư cơ bản là “mua rồi giữ” và ...........................
10. Nên ..........................để giảm lãi vay thế chấp, vì nhiều khoản chênh lệch nhỏ cộng lại sẽ thành lớn.
Đáp án
1. Sai
2. Đúng
3. Sai
4. Đúng
5. Sai
6. Đúng
7. Đúng
8. Giá trị
9. Mua rồi bán tức khắc10. Đàm phán